Les taux dérisoires gonflent la valeur des FPI

Les faibles taux d’intérêt soulèvent la valeur des FPI en diminuant le coût en capital de ces propriétaires d’immeubles, en amplifiant l’effet de levier de leurs emprunts et en donnant belle allure à leurs distributions mensuelles moyennes de 5%.

Globalement, les FPI ont terminé 2012 avec un multiple moyen de 18 fois les fonds générés par leur exploitation, un multiple à peine 8 % inférieur au sommet historique de 2007.

Ironie. Les cours des FPI ont tellement grimpé que le rendement que procure leur distribution décline. Le FPI le plus dispendieux au pays, Brookfield Properties (Tor., BPO, 22,68 $) vaut rien de moins que 26 fois les fonds générés par son exploitation, si bien que le rendement que procure sa distribution n’est plus que de 3,3 %.

Or, pour soutenir leurs distributions et même les augmenter, comme le réclameront les investisseurs, les FPI se tournent de plus en plus vers les transactions.

Qui dit acquisitions, dit économies d’échelle et aussi plus de fonds générés de l’exploitation à verser aux détenteurs, espèrent les acquéreurs.

Cette semaine a vu une surenchère pour le propriétaire de mails Primaris Real Estate Investment Trust (Tor., PMZ.UN, 26,55 $) entre H&R Reit (Tor., HR.UN, 22,23 $) et Kingsett. Si H&R l’emporte, avec son offre amicale de 3 milliards de dollars, elle deviendra le plus important FPI au pays.

« C’est une occasion unique d’acquérir un portefeuille irremplaçable de mails », a déclaré Tom Hofstedter, président de H&R, en annonçant son offre.

Ce genre d’effervescence est invariablement porteur de futures déceptions pour les investisseurs.