BLOGUE. Ce n’est pas parce qu’on a connu la bulle techno de 2000 et celle des ressources en 2007 qu’il faut voir des bulles partout, mais force est d’admettre que les fonds de placements immobiliers à capital fermé (FPI) vont d’excès en excès.
Lorsque des entreprises telles que l’épicier Loblaw ou le géant média CBS en sont venus à tirer profit de l’engouement pour les PFI pour mettre en valeur des actifs ignorés par les investisseurs en les mettant dans un FPI, on aura compris que l’évaluation des FPI frise des sommets.
Loblaw a l’intention d’envoyer la majorité des immeubles et des baux, d’une valeur de 7 milliards, qui abritent ses épiceries dans un FPI en mars.
CBS vient tout juste d’annoncer qu’elle convertirait sa filiale d’affichage extérieur en FPI d’ici 2014, au lieu de la vendre comme le souhaitaient certains observateurs.
Les analystes sont pourtant nombreux à prévoir une autre année rentable pour les FPI, après quatre années fastes.
En 2012, les FPI ont procuré un rendement total (appréciation et distribution) de 16 %, par rapport à 7 % (appréciation plus dividende) pour le S&P/TSX. C'est quatre fois le rendement fourni par les obligations canadiennes (3,6 %), en 2012.
Les taux dérisoires gonflent la valeur de FPI
Les taux dérisoires gonflent la valeur des FPI
Les faibles taux d’intérêt soulèvent la valeur des FPI en diminuant le coût en capital de ces propriétaires d’immeubles, en amplifiant l’effet de levier de leurs emprunts et en donnant belle allure à leurs distributions mensuelles moyennes de 5%.
Globalement, les FPI ont terminé 2012 avec un multiple moyen de 18 fois les fonds générés par leur exploitation, un multiple à peine 8 % inférieur au sommet historique de 2007.
Ironie. Les cours des FPI ont tellement grimpé que le rendement que procure leur distribution décline. Le FPI le plus dispendieux au pays, Brookfield Properties (Tor., BPO, 22,68 $) vaut rien de moins que 26 fois les fonds générés par son exploitation, si bien que le rendement que procure sa distribution n’est plus que de 3,3 %.
Or, pour soutenir leurs distributions et même les augmenter, comme le réclameront les investisseurs, les FPI se tournent de plus en plus vers les transactions.
Qui dit acquisitions, dit économies d’échelle et aussi plus de fonds générés de l’exploitation à verser aux détenteurs, espèrent les acquéreurs.
Cette semaine a vu une surenchère pour le propriétaire de mails Primaris Real Estate Investment Trust (Tor., PMZ.UN, 26,55 $) entre H&R Reit (Tor., HR.UN, 22,23 $) et Kingsett. Si H&R l’emporte, avec son offre amicale de 3 milliards de dollars, elle deviendra le plus important FPI au pays.
« C’est une occasion unique d’acquérir un portefeuille irremplaçable de mails », a déclaré Tom Hofstedter, président de H&R, en annonçant son offre.
Ce genre d’effervescence est invariablement porteur de futures déceptions pour les investisseurs.