«La crise actuelle est la conséquence d’un système monétaire qui gangrène l’économie d’une inflation insidieuse et discrète.» Sur notre photo, Tiff Macklem, gouverneur de la Banque du Canada (Photo: Getty Images)
EXPERT INVITÉ. Le Canada et le Québec sont frappés de plein fouet par une crise immobilière. Que ce soit sur le marché locatif ou celui des acheteurs, les hausses de prix sont vertigineuses. Pour plusieurs, le rêve d’être propriétaire s’évanouit alors même que la location est de moins en moins abordable. Loin d’être le fruit du hasard, cette crise immobilière est plutôt le produit d’un système défaillant.
À qui la faute?
Propriétaires immobiliers, entrepreneurs, spéculateurs immobiliers et investisseurs étrangers se sont tous vus, à un moment ou à un autre, attribué l’odieux de cette crise. Toutefois, le narratif émergeant fait maintenant porter le bonnet d’âne, d’une part, aux immigrants qui, arrivant en masse, auraient fait bondir le prix des habitations et des loyers et, d’une autre, à la loi de l’offre et de la demande qui aurait failli à répondre aux besoins de la population. Les uns requièrent du gouvernement fédéral qu’il tamise sa politique migratoire jugée trop laxiste alors que les autres réclament un toujours plus grand interventionnisme de l’État afin de pallier la soi-disant inefficience des marchés. Or, il n’en est rien.
Le Canada, qui comptait 32,5 millions d’habitants en 2006, a franchi le cap des 40 millions en 2023. Durant cette période de 17 ans, 3,41 millions de nouveaux ménages privés1 se sont ajoutés alors qu’il s’est construit un peu plus de 3,46 millions2 de nouveaux logements.
Source: SCHL et Statistique Canada
Étant donné que la taille moyenne des ménages est restée essentiellement constante durant cette période, force est d’admettre qu’un nombre suffisant de logements ont été construits de 2006 à 2023 pour répondre aux besoins de la population canadienne.
Les données relèvent même un léger surplus d’unités construites au pays durant cette période plutôt qu’un déficit. Cela témoigne de la capacité du marché à ajuster l’offre de logements à la croissance démographique, et ce, en dépit de l’immigration soutenue et de la règlementation parfois outrancière des villes et municipalités.
D’ailleurs, un constat similaire peut être fait à l’échelle de la région métropolitaine de recensement de Montréal où, de 2006 à 20213 , le nombre équivalent de nouveaux ménages privés a augmenté d’un peu plus de 242 000 tandis qu’il s’est ajouté près de 336 000 logements privés.
Les règlements d’urbanisme contraignants, le zonage restrictif et les administrations municipales bureaucratiques ont certainement contribué à augmenter inutilement le coût de la construction de nouveaux logements. Cependant, cela n’a pas nécessairement entraîné une pénurie d’offres sur le marché. L’enjeu de cette crise du logement en est un d’abordabilité et non d’offre à proprement dit.
1. La croissance de la population a été ajustée pour considérer le fait qu’un ménage privé au Canada loge en moyenne 2,4 personnes. Cette valeur est restée constante de 2006 à 2021 selon les données de Statistique Canada. En ce sens, pour que l’offre et la demande reste en équilibre, le marché doit fournir un nouveau logement à chaque fois que la population croit de 2,4 habitants.
2. Au nombre de logements privés recensés en 2021 par Statistique Canada, le nombre de logements mis en chantier répertoriés par la SCHL en 2022 et 2023 ont été additionnés afin d’estimer le nombre approximatif de logements privés au Canada en 2023.
3. Année la plus récente pour laquelle les données de Statistique Canada sont disponibles pour la région métropolitaine de recensement (RMR) de Montréal.
