David Jubb a la bosse des affaires... et peut-être un peu de chance. Il vient de quadrupler sa mise en cédant l'immeuble abritant la boutique Apple, sur la rue Sainte-Catherine Ouest, à Montréal, pour près de 16 millions de dollars (M $).

Quand le géant californien a voulu ouvrir son magasin-phare dans la métropole, en 2008, il est allé voir David Jubb avec une offre plutôt alléchante : investir 7,5 M $ pour rénover l'immeuble et s'y installer. Le promoteur, lui, n'avait pas à investir un seul dollar !

" Dès qu'ils ont communiqué avec moi, j'ai racheté le bail de mon ancien locataire ", dit David Jubb. L'arrivée d'Apple et de ses investissements ont considérablement augmenté la valeur du bâtiment, payé 4,5 M $ en 2001. " C'est une très bonne transaction pour moi ! ", convient le Torontois de 66 ans. En plus d'une appréciation enviable de près de 300 %, son loyer a considérablement augmenté, pour atteindre plus de 700 000 $ par an.

Malgré des revenus plus qu'enviables pour un immeuble de seulement 9 500 pieds carrés, le temps était venu de vendre.

David Jubb n'a pas l'habitude de conserver des actifs pendant des décennies pour récolter des loyers. " Je garde mes immeubles de cinq à dix ans, mentionne-t-il. Je les remet en état, je leur donne de l'amour et des soins attentionnés. " Puis il tâche de trouver un nouveau locataire, plus prestigieux, à la mesure d'un immeuble renouvelé.

Dans le cas de la boutique Apple, David Jubb a touché le gros lot : le " locataire prestigieux " s'est lui-même occupé de la rénovation !

Une fois le nouvel occupant installé, David Jubb vend à profit : il a besoin du capital pour répéter l'opération ailleurs.

En juillet dernier, le chef de la direction de la firme d'investissement immobilier Pyxis Real Estate Equities a réalisé un autre grand coup dans la métropole : pour 87 M $, il a revendu le magasin Ogilvy à Devimco et ses partenaires, le Fonds de solidarité FTQ et la famille Beaudoin. David Jubb l'avait acquis pour 48 millions 10 ans plus tôt avec son " partenaire silencieux ", le régime de retraite des employés de Radio-Canada.

Les nouvelles " rues de la mode "

L'amateur d'immeubles prestigieux n'en a pas fini avec Montréal. Il réinvestit en ce moment son argent en continuant d'acheter des immeubles sur la rue de la Montagne, qui croise la rue Sainte-Catherine. Depuis août, il en a acquis deux autres, pour un total de 3,75 M $. Pyxis détient maintenant presque tous les immeubles du flanc ouest de cette artère, du boulevard de Maisonneuve à la rue Sherbrooke.

L'histoire d'amour de David Jubb avec cette rue a commencé en 2007. Il a alors acheté trois immeubles en un peu plus d'un mois : les 2060 à 2130, rue de la Montagne. Trois transactions avec trois propriétaires différents, conclues dans la plus grande discrétion, question de ne pas faire monter les enchères. Coût total : 8,6 M $.

À l'époque, ces immeubles étaient pratiquement vides. David Jubb a alors commencé à mettre son plan en oeuvre. " Nous avons réalisé des études de marché sur un concept de rue de la mode, avec des étages supérieurs convertis en espaces de bureaux de luxe. "

Comme d'autres hommes d'affaires qui investissent dans la brique et le mortier, David Jubb a tout de même eu quelques mauvaises surprises. " Nous avons vite découvert que la plomberie et le système électrique des immeubles sur de la Montagne devaient être remplacés ", dit David Jubb.

Sur Crescent, il avait acquis les numéros 2045 à 2085 deux mois plus tôt, pour à peine 750 000 $. Il a dû faire refaire les fondations du bâtiment après le bris d'une canalisation d'eau. " Malgré tout, nous avons respecté les délais que nous nous étions fixés, dit-il. J'ai pris deux ou trois ans pour restaurer les bâtiments. J'ai tout fait reconstruire à l'intérieur. J'ai arraché les porches que les propriétaires précédents avaient ajoutés. " En tout, Pyxis a investi huit millions de dollars.

Créer un ensemble

David Jubb a percé des ouvertures dans ses immeubles de la rue de la Montagne, tous côte à côte. C'est à la base de sa stratégie. " J'aime acheter des immeubles de deux ou trois millions, les relier et les revendre comme un tout ", explique-t-il.

Dans ces espaces regroupés, David Jubb tente d'attirer des locataires prestigieux. Rues de la Montagne et Crescent, cela semble fonctionner. Dès 2008, Diesel s'est installée sur de la Montagne et la réputée boutique de cafetières Nespresso, sur Crescent.

Au début de décembre, une succursale de la chaîne de vêtements française Aigle doit élire domicile dans un immeuble de Pyxis. Et en octobre 2011, Ogilvy transférera ses bureaux sur un étage complet du 2070, rue de la Montagne.

Il lui reste cependant beaucoup à faire pour rentabiliser son investissement. Le taux d'occupation n'est encore que de 50 % dans les édifices de David Jubb au centre-ville. " Dans six mois, ce sera rempli à 80 % ", assure-t-il.

Les occasions plus rares

Aujourd'hui, le promoteur ralentit la cadence. " Pyxis va continuer à investir au centre-ville de Montréal, même si c'est de plus en plus difficile de négocier avec les vendeurs, dit-il. Ils ont beaucoup relevé leurs prix, surtout sur Sainte-Catherine. " L'arrivée de locataires prestigieux comme H & M et Forever 21 sur l'artère a contribué à gonfler les prix.

Le Torontois garde tout de même une oreille attentive quand son courtier du centre-ville l'appelle : " Montréal est un marché très dynamique pour le commerce de détail. Et il y a encore de bonnes propriétés à acheter. "

BOUTIQUE APPLE : DEVIMCO S'INCLINE DEVANT LES BITTON

Les acheteurs de l'immeuble Ogilvy ont les poches bien garnies. Devimco est le promoteur de projets gigantesques : le Quartier DIX30 à Brossard et Griffintown à Montréal. Ses partenaires - le Fonds de solidarité FTQ et la famille Beaudoin, du groupe Bombardier - ne sont pas en manque de fonds non plus.

Les trois partenaires ont néanmoins passé leur tour pour ce qui est de la boutique Apple. Ils avaient pourtant négocié une option avec David Jubb pour l'acquérir au moment de l'achat du magasin Ogilvy, juste à côté. Mais quand la famille Bitton - propriétaire des Jeans Buffalo - a déposé une offre de près de 16 millions de dollars, ils ont décidé de ne pas y donner suite. " J'imagine que Devimco trouvait ça trop cher ", dit l'investisseur torontois.

OGILVY RENAÎT

David Jubb se réjouit d'avoir vendu le magasin Ogilvy à des Québécois, en juillet dernier. " Il y avait deux ou trois autres acheteurs potentiels en Europe, mais je cherchais quelqu'un sur place, qui comprenait vraiment le potentiel de l'immeuble. "

En presque 11 ans, l'amoureux des immeubles montréalais a investi 15 millions de dollars (M $) dans le grand magasin. " Quand je l'ai acheté, je pensais qu'il pourrait fonctionner beaucoup mieux, dit David Jubb. J'ai fait des rénovations majeures à l'intérieur et les ventes annuelles ont doublé. "

L'été dernier, l'investissement était mûr pour la revente. " J'avais atteint mes objectifs ", dit-il. Devimco, le Fonds de solidarité FTQ et la famille Beaudoin ont alors acquis le prestigieux magasin pour 87 M $.

Pour Dinu Bumbaru, président d'Héritage Montréal, David Jubb a fait le plus grand bien à la " Grande dame de la rue Sainte-Catherine ". Il mentionne l'entretien exemplaire de la salle de musique Tudor, au cinquième étage de l'immeuble. " Ils l'ont intégrée au magasin, dit le protecteur du patrimoine architectural. Ils ont travaillé sur l'actif au lieu de dire "On ne peut rien faire de commercial avec ça". "