La Caisse a enregistré un rendement de 4,1 % inférieur à son indice de référence en 2009, et c’est dû surtout aux importantes pertes enregistrées dans son portefeuille de prêts immobiliers aux États-Unis.
L’institution a enregistré une perte de 20,3 % dans ce portefeuille, soit 2,3 milliards de dollars. C’est près de 30 % sous son indice de référence pour ce type d’actifs.
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Les prêts immobiliers ne représentent que 6,9 % de l’actif global de la Caisse, mais contribuent à 56,2 % des pertes enregistrées en 2009. L’institution a raturé d’importants investissements dans des prêts à haut risque consentis lors d’importantes transactions immobilières aux États-Unis. Mais « les pertes matérialisées ne représentent qu’une fraction » de ce montant, dit René Tremblay, premier vice-président, Immobilier à la Caisse. « On a encore la grande majorité de nos titres et on les détient », dit-il.
Selon l’institution, le gros des pertes enregistrées dans ce portefeuille vient de financements non conventionnels, comme les prêts dits « mezzanines » accordés pour compléter le financement hypothécaire monté lors de grandes transactions immobilières. « Le problème, ce sont les financements très structurés, complexes que nous avons conclus aux États-Unis », dit Michael Sabia, pdg de la Caisse.
L’institution a d’ailleurs annoncé en août qu’elle cessait d’accorder ce genre de prêts. Selon M. Tremblay, la valeur de ces financements ne représente plus que « 3 ou 4 % » de son portefeuille de prêts, constitué surtout d’hypothèques de premier rang. À l’automne 2008, l’ancien patron de l’immobilier, Fernand Perreault, avait confié à Les Affaires que le tiers de son portefeuille en était composé. Mais vraisemblablement, cette différence tient surtout à l’effondrement de la valeur des investissements de la Caisse dans ce secteur.
New York, New York…
Le marché new-yorkais a été particulièrement difficile pour l’institution québécoise. À Manhattan, Otéra Capital, filiale de financements immobiliers de la Caisse, a perdu en décembre un prêt de plus de 100 millions de dollars américains dans la liquidation de Stuyvesant Town et Peter Cooper Village, deux énormes complexes totalisant 11 000 appartements. Tishman Speyer et BlackRock l’ont acheté pour 5,4 milliards en 2006, mais il ne vaut plus que 1,9 milliards aujourd’hui, selon a firme d’analyse immobilière RCA Analytics. Le prêt de la Caisse était la tranche de financement la plus à risque d’un montage financier complexe de 4,4 milliards.
En août, Otéra avait déjà saisi un gratte-ciel de 42 étages pour 100 000 $. Son propriétaire, Macklowe Properties, avait manqué des paiements sur sa dette, dont un prêt « mezzanine » de 130 millions de dollars américains d’Otéra. Pour mettre la main sur l’immeuble de 525 000 pieds carrés, payé 500 millions en 2006, Otéra avait dû non seulement dire adieu à cette créance, mais également rembourser l’hypothèque de 240 millions à la Deutsche Bank.
La Caisse a d’ailleurs décidé de se retirer de ce marché et de recentrer ses activités de financement immobilier au Canada. De ce côté-ci de la frontière, le portefeuille de dettes immobilières a beaucoup mieux performé, avec une perte de seulement 2 %, comparé à 46,5 % de perte de la valeur aux livres à l’international. « Nous faisons des hypothèques au Canada depuis 1967. Ça fonctionne très bien, et nous allons poursuivre cette activité », insiste M. Tremblay.
Le reste de la perte enregistrée en 2009 vient du portefeuille d’immeubles de la Caisse, dans lequel elle a perdu 1,8 milliard de dollars canadiens, en juste valeur marchande. Malgré cette perte de 12,7 % par rapport à 2008, la Caisse a enregistré un rendement de 2,7 % supérieur à son indice de référence pour ce portefeuille. Pour M. Sabia, les investissements de ce type sont des « piliers de la stratégie » de la Caisse et elle continuera d’investir dans ce secteurs. « Nous croyons fermement en l’immobilier et en la gestion immobilière. »
