(Photo: courtoisie)
Un texte d'Aubie J. Herscovitch, associé chez De Grandpré Chait, en collaboration avec Audrey-Ann Trudeau, stagiaire chez De Grandpré Chait
COURRIER DES LECTEURS. Les récentes annonces concernant les cinémas Guzzo, menacés d'expulsion en raison de défauts de paiement dus à des difficultés financières pendant la pandémie, soulèvent des questions sur la récurrence de telles situations. Une décision juridique récente sur ce sujet mérite une attention particulière, car elle représente un tournant crucial pour les propriétaires et les locataires commerciaux au Québec.
La pandémie de COVID-19 a placé les conventions de location dans une situation exceptionnelle, souvent caractérisée par un manque de clarté pour les deux parties impliquées. Le litige entre la Compagnie de la Baie d'Hudson (HBC) et le Fonds de placement immobilier Cominar illustre bien cette complexité.
HBC a été en défaut de paiement des loyers d'avril 2021 à octobre 2021 en raison des mesures gouvernementales, notamment la fermeture des centres commerciaux. Malgré les tentatives de négociation, HBC a refusé de payer les loyers réclamés par Cominar, ce qui a conduit ce dernier à prendre des mesures pour résilier les baux.
Après une période de flou, la Cour a conclu que la pandémie constituait une force majeure qui empêchait Cominar de remplir son obligation d'assurer la jouissance paisible des parties communes des centres commerciaux. Cette décision a des implications importantes, notamment en ce qui concerne les frais d'entretien des installations communes. Les locataires ont désormais la possibilité d'obtenir une réduction du loyer en corrélation avec les frais payés pour les aires communes, en l'absence de jouissance paisible.
Selon nous, cette décision présente plusieurs avantages. Elle clarifie les effets juridiques des situations exceptionnelles telles que la pandémie de COVID-19 sur les baux commerciaux, ce qui était nécessaire compte tenu de la complexité des circonstances. De plus, elle offre un cadre plus facile à comprendre pour les deux parties, en les informant des mesures possibles qui peuvent être prises en cas de force majeure.
Ainsi, le marché de l’immobilier québécois concernant les biens commerciaux va pouvoir prendre un nouveau souffle grâce à cette décision juridique.
Il convient de noter que cette décision est récente, datant du 16 janvier 2024, et qu'elle pourrait faire l'objet d'un appel.
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