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Les craintes de l’éclatement d’une bulle immobilière au Canada sont surfaites, croit Mathieu Arseneau, économiste principal de la Banque Nationale. La croissance du prix des habitations canadiennes ne doit cependant pas progresser trop davantage, prévient-il.
L’avertissement a été mainte fois répété. Le cocktail prix élevé des habitations, faiblesse du coût d’emprunt et endettement des ménages représente un risque pour l’économie canadienne. Beaucoup craignent que de nombreux ménages ne soient plus en mesure de rembourser leur prêt hypothécaire si les taux d’intérêt venaient à augmenter.
M. Arsenau admet que le marché immobilier canadien fait bande à part parmi les économies développées. En raison de la crise économique de 2008, des baisses «drastiques» des prix des habitations ont été enregistrées dans plusieurs pays développés. Dans ces mêmes pays, l’activité dans la construction y demeure anémique, écrit l’économiste dans une note.
Au Canada, le prix des maisons est 13,1% plus élevé à son sommet d’avant la récession. Aux États-Unis, le prix des maisons se situe 33,5% sous sont niveau d’avant la crise.
Pas de bulle
L’économiste s’inscrit en faux contre cette perception d’une surchauffe du marché immobilier. Selon lui, le contexte est favorable à l’appréciation des prix des propriétés. D’abord, le marché de l’emploi a connu l’une des meilleures performances depuis 2007. Ensuite, la démographie est favorable alors que la cohorte des premiers acheteurs est en progression.
«Dans un contexte où la demande est demeurée au rendez-vous, il est clair que l’environnement de taux d’intérêt fort stimulant a fortement poussé les prix des logements au Canada à la hausse», explique M. Arseneau.
L’économiste ajoute que le poids de l’endettement hypothécaire semble moins lourd que certains ne le craignent, grâce notamment au faible taux hypothécaire.
Le ménage moyen qui achèterait une propriété au prix moyen devrait consacrer 28,7% de son revenu disponible au paiement de son hypothèque. C’est moins que la moyenne depuis 1997 (28,9%) et sensiblement moins que les 35,1% atteint en 2007.
«L’écart actuel entre l’emprunt et le prix des logements pourrait même nous laisser croire que les ménages n’utilisent pas entièrement leur capacité d’emprunt, signe que les ménages appréhendent peut-être des hausses de taux d’intérêt à terme», estime l’économiste.
M. Arsenau ne croit pas non plus à une hausse-choc des taux d’intérêt. L’accessibilité à la propriété demeurera supérieure à ce qu’elle était en 2008 d’ici la fin de 2014.
Il émet cependant un avertissement. S’il ne risque pas de casser, l’élastique serait assez étiré. «Une accélération des prix à partir de maintenant pourrait être le signe d’une activité spéculative non désirable», prévient-il.
