"L'évaluation, ce n'est pas une science exacte, dit Michel Bouchard, vice-président du Groupe Altus, un cabinet de consultants en immobilier. C'est de la finance mélangée à de l'analyse de comportement."
Surtout par les temps qui courent ! Pour établir la valeur d'un immeuble, l'évaluateur se fie d'abord au prix payé pour des bâtiments comparables dans d'autres transactions. Mais alors qu'au premier trimestre de 2008, on recensait 35 immeubles de bureaux vendus, ce nombre s'est établi à seulement 20 pour la période correspondante en 2009, selon les données de la firme de compilation de données immobilières JLR. Quand les transactions sont si rares, comment en arriver à une estimation fiable ? "Les critères subjectifs prennent plus de place", répond Christian Guay, de l'Immobilière Nationale.
Chaque trimestre, Altus réalise d'ailleurs un sondage auprès d'investisseurs potentiels. "On leur décrit toujours le même immeuble et on leur demande quel est le rendement qu'ils en attendraient aujourd'hui", dit M. Bouchard. Altus fait une moyenne des taux exigés et peut en déduire le prix d'autres immeubles, en fonction des dépenses et revenus qu'ils génèrent.
Les évaluateurs tiennent aussi compte d'autres types d'investissements. Par exemple, les rendements records des obligations rendent l'immobilier peu attrayant et tirent les prix vers le bas.
Chose certaine, le rôle des évaluateurs est plus ingrat que pendant l'effervescence immobilière. "On est les porteurs de mauvaises nouvelles", dit M. Bouchard. Les acheteurs veulent payer moins cher pour diminuer leur risque... et les évaluateurs doivent en tenir compte.
hugo.joncas@transcontinental.ca
