Pendant que plusieurs acteurs de l'immobilier commercial sont à genoux, d'autres accumulent confortablement les liquidités pour être prêts à bondir dès que la crise se terminera.
C'est le cas de Cominar. Le plus grand propriétaire immobilier du Québec multiplie les refinancements de ses immeubles et a renégocié sa marge de crédit pour être en mesure de saisir les aubaines qui se présenteront.
Pour augmenter encore sa marge de manoeuvre, le fonds d'investissement a même décidé d'émettre pour 50 millions de dollars d'actions, malgré le cours déprimé du titre.
Michel Dallaire, pdg de Cominar, convient que cette nouvelle émission diluera les parts de la direction dans le fonds. " Nous avons réfléchi longuement et nous avons décidé de saisir l'occasion pour nous protéger et disposer de plus de liquidités ", dit-il.
Renouvellement de la marge de crédit
Mais les finances de l'entreprise se portent bien. Toutes ses hypothèques qui arrivaient à échéance en 2009 ont été renégociées.
" L'inquiétude du marché, en ce moment, c'est la dette, dit M. Dallaire. Nous voulions dire rapidement à nos actionnaires que tout était renouvelé. "
Depuis le début de la crise, en septembre dernier, le fonds immobilier a négocié ou renégocié pour plus d'un demi-milliard de dollars de dette.
Grâce à tous ces financements, Cominar a pu renouveler sa marge de crédit de 255 millions de dollars. Le produit de l'émission d'actions sera utilisé pour rembourser une partie de cette marge, dont la portion utilisée sera ainsi ramenée de 180 à 130 millions.
L'entreprise s'assure ainsi de disposer d'un bon levier pour agir au moment voulu. Malgré la crise financière, elle continue d'ailleurs à faire des " transactions stratégiques ", dit M. Dallaire. Ainsi, le fonds immobilier a pu se payer le 8400, boulevard Décarie, en janvier. Cominar n'a pas eu de mal à débourser 20 millions comptant pour cette acquisition, soit près de 55 % du prix total.
" Quand on dispose déjà d'une marge de crédit, on peut faire une transaction en 24 heures ", dit M. Dallaire. Un avantage stratégique que Cominar a utilisé à un moment crucial. L'immeuble est occupé par Ericsson, comme le bâtiment voisin, le 8500, déjà détenu par le fonds immobilier. Avec cette acquisition, l'entreprise s'assure d'être l'unique interlocuteur quand viendra le temps de renégocier le bail de la multinationale, en 2016.
En outre, Cominar continue de planifier le développement à long terme de l'entreprise. Aux quatre coins du Québec, le fonds acquiert des terrains pour y construire des immeubles. Sans compter la reprise de ses projets annoncés mais suspendus, dont sa deuxième tour de l'arrondissement Sainte-Foy, à Québec, à l'angle du boulevard Laurier et du chemin de l'Église.
Olymbec profite de ses réserves
À Montréal, une autre entreprise, à capital fermé celle-là, multiplie les financements pour profiter à fond des occasions surgissant du marasme. Depuis septembre, Olymbec a contracté pour près de 50 millions de dollars d'hypothèques. Ces sommes s'ajoutent à l'argent accumulé ces dernières années.
" Avec le réchauffement des marchés, en 2007 et 2008, Olymbec achetait moins, dit Brett Miller, vice-président à la direction et courtier chez CB Richard Ellis. L'entreprise a préservé ses liquidités pour acheter maintenant. J'imagine qu'ils vont être un des plus gros acheteurs dans les deux prochaines années. "
Déjà, Olymbec nage dans la récession comme un poisson dans l'eau. Normal : elle se spécialise dans l'achat d'immeubles délabrés ou en liquidation. Une fois que la société a acquis au rabais un bâtiment vide, elle confie les rénovations à Construction Olymbec, une entreprise soeur détenue par la même famille.
Après les travaux, le propriétaire dispose de locaux dont les loyers sont inférieurs à ceux de ses concurrents.
L'entreprise a ainsi acquis au rabais près d'une dizaine d'immeubles industriels depuis le début de la crise. Et, fidèle à ses habitudes, elle a déboursé une bagatelle pour les acheter.
La crise dans l'industrie automobile, notamment, lui apporte tout un lot d'occasions en or. Olymbec est sur le point de conclure l'achat d'une ancienne usine de tapis pour voitures de Collins & Aikman, fermée fin 2007, à Lacolle, en Montérégie. " Ils ont demandé 2,5 millions de dollars. Finalement, nous allons concrétiser l'achat pour 800 000 $ ", dit Richard Stern, vice-président d'Olymbec. Pour un immeuble de 110 000 pieds carrés en bon état, c'est une aubaine !
L'entreprise lorgne maintenant l'ancienne usine de pneus Goodyear, à Valleyfield, après avoir acheté l'immeuble de l'entreprise de textile Gildan, situé juste derrière.
Il compare cet immeuble à l'ancienne usine de Hyundai à Bromont, achetée par Olymbec pour une bouchée de pain, fin 2004. " Ils ont commencé par demander 25 millions de dollars, mais ils nous l'ont vendue pour 2,6 millions ", dit M. Stern. L'usine d'un million de pieds carrés avait été construite à la fin des années 1980 au coût de... 450 millions !
Prochaine étape pour Olymbec : les États-Unis. Déjà, les liquidations de gratte-ciel se font de plus en plus fréquentes dans les grands centres-villes, au sud de la frontière. Des propriétaires surendettés et aux prises avec des taux d'occupation au tapis sont forcés de vendre pour rembourser leurs prêts.
Pour Olymbec, concentrée dans les immeubles industriels à Montréal et en région, ce sera l'occasion rêvée de faire son entrée dans le marché des immeubles de bureaux.
Mais pas tout de suite : M. Stern veut laisser les prix baisser encore quelques mois. " On pense commencer en 2010, dans n'importe quelle grande ville des États-Unis ", dit-il.
hugo.joncas@transcontinental.ca
