En cette période économique difficile, les négociations seront sans doute plus âpres lors de la signature ou du renouvellement des baux commerciaux.
Manon Jolicoeur, associée responsable du groupe immobilier au cabinet Heenan Blaikie, à Montréal, s'attend à ce que les locataires réclament plus de résiliation, alors que les bailleurs voudront davantage se protéger contre les défauts de paiement de loyer. Difficile à concilier !
Positions de force
" Le pouvoir d'accorder ou de refuser des clauses de résiliation au locataire dépend du rapport de force des deux parties en présence et des lois du marché, explique-t-elle. Un promoteur de centres commerciaux récents et bien situés, avec une dette négociée à long terme, se trouvera normalement en position de force, même si la conjoncture est morose. De leur côté, les grandes bannières alimentaires, généralement peu touchées en temps de crise, constituent des clients essentiels pour les bailleurs, qui sont prêts en tout temps à leur accorder des clauses avantageuses. "
Mme Jolicoeur prévoit cependant que les propriétaires pourraient être plus réticents qu'avant à signer un bail avec loyer est fonction des revenus du locataire. Idem pour les clauses, souvent réclamées par le locataire, permettant de mettre fin au bail s'il n'atteint pas ses objectifs de vente.
Dans les centres commerciaux, particulièrement, de rudes négociations sont à prévoir pour obliger les locataires à poursuivre leurs activités dans le local loué.
De plus, un locataire devrait avoir de plus en plus de mal à obtenir le droit de mettre fin à son bail si le centre commercial où il est situé se vide de ses autres locataires, victimes du climat économique difficile.
Deux pièges pour le bailleur
" Une stratégie de sortie déguisée pour le locataire consiste à demander au bailleur une clause lui permettant de transférer le contrôle de son entreprise à un nouvel actionnaire ", dit Mme Jolicoeur.
Le danger est réel pour les propriétaires immobiliers. " En période d'instabilité, il est dangereux de se faire imposer un locataire dont on n'aura pas pu évaluer soigneusement la fiabilité ", fait remarquer Mme Jolicoeur.
Si le bailleur accepte d'inclure une clause de cession dans son bail, il doit s'assurer que la responsabilité du locataire initial demeurera, même après le changement de locataire. Le bailleur serait également bien inspiré de prévoir le droit, moyennant avis préalable, de reprendre possession des lieux loués et de résilier le bail plutôt que de consentir au transfert. Il s'assure ainsi de garder le contrôle sur ses espaces locatifs et de pouvoir remplacer un locataire indésirable avant que le bail n'arrive à son terme.
Par ailleurs, le bailleur devra redoubler de vigilance s'il accepte une société coquille comme locataire. Une telle entreprise n'a pas d'actif propre. Le bailleur devra alors exiger un maximum de garanties, y compris un investissement personnel du locataire ou de la compagnie mère, dit Mme Jolicoeur. C'est d'autant plus essentiel si le bailleur a investi dans la construction ou la rénovation des lieux loués.
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