Il est évident que la population de la grande région de Montréal n'est pas très dense. Avec les années, plusieurs familles ont choisi de s'installer à des dizaines de kilomètres de leur lieu de travail, ce qui accroît le temps passé sur les autoroutes, nuit au développement du transport en commun et ajoute aux émissions de gaz à effet de serre.
C'est pourquoi l'objectif de densification accrue de la Communauté métropolitaine de Montréal (CMM), qui regroupe 82 municipalités, est en principe souhaitable. D'ailleurs, cet objectif sera au coeur de la consultation que la CMM fera bientôt sur son projet de plan d'aménagement pour la période 2011-2031. Cette consultation recevra beaucoup d'attention des municipalités, de la Commission de protection du territoire agricole du Québec (CPTAQ), des constructeurs d'habitations, des organismes de développement économique et de groupes de pression, dont l'Union des producteurs agricoles.
Un objectif de la CMM sera sûrement contesté, à savoir le gel du zonage dans son périmètre pendant cinq ans, après quoi il y aurait une révision.
Certaines municipalités contestent ce gel, tout comme des constructeurs d'habitations et des organismes de développement économique en pénurie de terrains industriels.
Dans ce dossier comme dans d'autres, la CMM devra se garder d'adopter une attitude idéologique. Cela est souvent plus facile à faire que d'arbitrer des enjeux critiques, que des organismes et groupes d'intérêt ne manqueront pas d'exposer devant elle. C'est pourquoi elle devra mener cette consultation avec discernement et pragmatisme, en gardant à l'idée qu'elle aura à prendre des décisions destinées à éviter à la population de subir des dommages que des prises de position radicales pourraient induire.
Cela s'est vu dans le passé, comme le montre le refus de la CPTAQ de permettre à la Ville de Saint-Basile-le-Grand de consolider son périmètre urbain dans le secteur de la gare de train de l'Agence métropolitaine de transport. La Ville voulait dézoner certaines parties de terrain agricole enclavées et non utilisées, situées à proximité de la gare afin d'y permettre un développement domiciliaire et de faire bénéficier les futurs résidants du transport collectif, de pistes cyclables, de sentiers pédestres et de parcs publics, en conformité avec le schéma d'aménagement révisé de la MRC de La Vallée-du-Richelieu, qui reconnaît le secteur de Saint-Basile comme un pôle urbain à développer. En refusant le dézonage demandé, la CPTAQ a manqué de sens commun. À cause de cette décision incohérente, 2 500 ménages ne peuvent s'installer sur des terrains inutilisés situés à proximité d'une gare aménagée par une agence gouvernementale de transport collectif.
C'est ce genre de décision extrême que la CMM devra éviter. Si celle-ci veut vraiment encourager les familles à s'installer dans la partie rapprochée de son territoire, elle doit en toute logique accroître l'offre de terrains inutilisés situés dans les villes de la première couronne avant que leur prix n'explose.
Gare aux effets pervers
Si les chiffres de l'Association provinciale des constructeurs d'habitations du Québec (APCHQ) sont exacts, 60 % du territoire de la CMM est zoné agricole et une grande partie de cette superficie n'est pas utilisée. Selon l'APCHQ, le dézonage de 5 % des terrains vacants suffirait à répondre aux besoins urbains des 20 prochaines années sans ajouter aux effets pervers que l'on connaît déjà :
> Hausse supérieure à l'inflation des prix de l'habitation à cause de la rareté des terrains ;
> Étalement urbain accru, les jeunes familles préférant s'installer à une forte distance de Montréal, là où les terrains coûtent moins cher ;
> Baisse du niveau de vie des gens, qui doivent consacrer au logement une part accrue de leur budget en raison du prix des terrains ;
> Consolidation de la construction résidentielle entre les mains des seuls acteurs capables de réaliser des projets d'envergure ;
> Inaccessibilité accrue de la propriété d'une maison unifamiliale, qui est pourtant un rêve de bien des familles de la classe moyenne.
Si on n'y prend garde, Montréal pourrait devenir un autre Toronto ou un autre Vancouver, où l'accès à la propriété est de plus en plus réservé aux classes aisées, une vision que ne souhaite pas notre population.
D'où la nécessité pour la CMM de mener sa consultation avec lucidité et intelligence et de prendre des décisions axées sur le gros bon sens et le bien-être de la population.
