En 2012, le resserrement des règles hypothécaires a jeté une douche froide sur l'immobilier résidentiel. Depuis, presque toutes les régions du Québec ont enregistré une baisse des transactions. Toutefois, le portait diffère d'une région à l'autre. Dans les régions ressources, le boom minier pourrait redynamiser le marché immobilier. Dans la Capitale-Nationale, on nage dans une surabondance de condos. Dans la métropole, le secteur Vaudreuil-Soulanges surprend par sa vigueur tandis qu'à Gatineau, la campagne d'austérité du gouvernement fédéral n'est pas sans conséquence. Que nous réserve 2014 ? Voici un tour d'horizon de la plupart des marchés immobiliers de la Belle Province. À vous de dénicher les bonnes affaires !
GRAND MONTRÉAL
Vaudreuil-Soulanges fait bande à part
Pendant que Laval et la Rive-Sud accusaient une baisse du nombre de ventes sur le marché résidentiel de 8 % et de 9 % au premier trimestre de 2014, que la Rive-Nord (- 2 %) et l'île de Montréal (+ 1 %) faisaient du surplace, un secteur de la région métropolitaine a fait complètement bande à part : Vaudreuil-Soulanges. Cette banlieue du sud-ouest de Montréal a connu un bond de l'activité résidentielle de 16 %.
L'effervescence sur cette pointe de terre entre les lacs des Deux Montagnes et Saint-Louis s'expliquerait par le dynamisme économique de la région, l'ouverture de l'autoroute 30 et le prix abordable des maisons unifamiliales. «Depuis trois trimestres, Vaudreuil-Soulanges fait figure d'exception dans la région de Montréal. L'autoroute 30 aurait un impact majeur», pense Paul Cardinal, directeur, analyse du marché, à la Fédération des chambres immobilières du Québec (FCIQ).
Depuis quelques mois, une pluie de bonnes nouvelles s'abat sur Vaudreuil-Soulanges. Ericsson a annoncé un investissement d'un milliard de dollars dans l'établissement d'un centre de technologies de l'information, Argex Titane construira une usine de production de 250 millions de dollars et le transporteur américain CSX investira 100 M$ dans l'implantation d'un terminal intermodal, pour ne citer que quelques exemples.
La région connaît aussi un boom démographique. De 2006 à 2011, sa population a augmenté de 12,4 % pour s'établir à 137 708 personnes. Quant à la municipalité de Vaudreuil-Dorion, la plus près de Montréal, sa population a bondi de 95 % de 1995 à 2014, passant de 18 595 à 36 226 personnes. «L'étalement urbain et des maisons unifamiliales à 100 000 $ de moins que dans l'ouest de l'île de Montréal ont favorisé ce secteur», explique Paul Cardinal.
Selon le maire de Vaudreuil-Dorion, Guy Pilon, il ne reste plus aucun terrain pour bâtir de l'unifamiliale sur son territoire. «Mais il reste du terrain pour des constructions de forte densité dans le secteur de la gare», dit-il. Tours de condos, immeubles d'habitation, bienvenue aux investisseurs !
À 1,4 %, Vaudreuil-Soulanges affiche le taux d'inoccupation le plus bas du Grand Montréal, devant la Rive-Nord (1,7 %), Laval (2,2 %), l'île de Montréal (2,9 %) et la Rive-Sud (3,4 %). C'est aussi dans ce secteur que le loyer moyen pour un logement deux chambres est le plus élevé en banlieue, à 692 $ par mois, par rapport à 673 $ pour la Rive-Nord, 689 $ pour la Rive-Sud et 690 $ pour Laval, indique la SCHL.
L'éventuel parachèvement de l'autoroute 20, qui entraînera le déplacement de la voie rapide, ouvrira un nouveau secteur au développement dans l'ancien Dorion. Guy Pilon parle d'un potentiel de 2 000 habitants supplémentaires dans un zonage mixte. Par contre, on ne sait pas quand Transports Québec entreprendra les travaux. «C'est prévu pour l'an 3000», s'exaspère Guy Pilon face aux multiples reports de ce projet. Pour investisseurs patients seulement.
Des marchés du Grand Montréal
RMR de Montréal / Vaudreuil-Soulanges
Délai de vente moyen 97 jours / 117 jours
Unifamiliale Prix moyen 336 728 $ / 301 468 $
Variation du prix moyen T4-2012/T4-2013 0,8 % / - 1,1 %
Copropriété Prix moyen 272 913 $ / 176 176 $
Variation du prix moyen T4-2012/T4-2013 - 0,9 % / - 9,2 %
Plex Prix moyen 452 167 $ / n.d.
Sources : Fédération des chambres immobilières du Québec et Société canadienne d'hypothèques et de logement
QUÉBEC
Un rajustement
Début des années 2000. Le marché immobilier surperforme dans la région de Québec, qui jouit de conditions économiques favorables. Les mises en chantier atteignent des sommets. Mais on a construit, construit et construit. Trop. Aujourd'hui, on nage dans une forêt de copropriétés à vendre.
Selon Élisabeth Koulouris, analyste de marché à la Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL), le marché de la copropriété compte actuellement 19 vendeurs pour un acheteur. Le stock de condos (19 mois) a même atteint un sommet au premier trimestre. Résultat : les prix amorcent une glissade, perdant 2 % de valeur en ce début d'année.
Puisque de nombreux condos neufs ne trouvent pas preneur, les promoteurs les offrent sur le marché locatif. «On assiste à une explosion de l'offre dans le marché de la copropriété locative : 10 % des condos sont maintenant offerts en location», dit Mme Koulouris. Cette surabondance fait grimper le taux d'inoccupation dans le marché du condo locatif, qui est passé de 2,2 %, en octobre 2012, à 5,9 % en octobre 2013, tandis qu'il a peu augmenté dans le marché locatif traditionnel, passant de 2 % à 2,3 % au cours de la même période.
Le ralentissement dans le condo n'inquiète pas Élisabeth Koulouris. Ni Richard Saint-Pierre, directeur général de la Chambre immobilière de Québec : «On assiste à un simple ajustement. On revient à la normalité, après une période frénétique», dit-il. La diminution des mises en chantier permettra de rééquilibrer les choses. Le prix médian a quand même augmenté de 33 % en cinq ans. Beaucoup de propriétaires ont fait de bonnes affaires.
Dans le plex, le marché connaît une baisse de régime, avec une diminution des transactions de 6 % au cours des 12 derniers mois, mais les prix sont stables, après avoir connu une augmentation de 42 % au cours des cinq dernières années. Pour Richard Côté, président de l'Ordre des évaluateurs agréés du Québec, ce type de propriété bien située constitue encore un bon investissement, mais les acheteurs doivent avoir une vision à long terme. «Dans les prochaines années, la croissance de valeur ne devrait pas dépasser l'inflation», pense-t-il.
Plusieurs facteurs nuisent aux immeubles locatifs. En plus du contrôle des loyers, la concurrence des logements sociaux et des condos bas de gamme rendent plus difficile la recherche de locataires. «Plusieurs propriétaires d'immeubles locatifs constatent un durcissement du marché depuis quelques mois», dit-il. Apparaissent des offres de loyer gratuit, ce qui n'est jamais bon signe.
La prochaine tendance à venir : les baby-boomers qui migrent vers le marché locatif. «Ces gens veulent garder leur capital et conserver leur flexibilité. Ils recherchent des appartements près des services», remarque Julie Villeneuve, directrice de l'agence Re/Max Accès. Plus fortunés, ils déboursent plus de 1 000 $ pour leur logement, de préférence dans un immeuble récent, avec ascenseur et stationnement intérieur. Des constructeurs lorgneraient déjà ce marché.
Le marché de Québec
Délai de vente moyen: 104 jours
Unifamiliale - Prix moyen: 272 650 $
Variation du prix moyen T4-2012/T4-2013: 2,7 %
Copropriété - Prix moyen :226 262 $
Variation du prix moyen T4-2012/T4-2013: 1,6 %
Plex - Prix moyen: 314 524 $
Sources : Fédération des chambres immobilières du Québec et Société canadienne d'hypothèques et de logement
RÉGIONS MINIÈRES
Un filon à exploiter ?
La fin de l'incertitude entourant la révision du régime de redevances minières, le retour d'un gouvernement libéral, qui souhaite relancer le Plan Nord, et une reprise probable de l'économie mondiale insufflent un vent d'optimisme dans les régions minières comme l'Abitibi-Témiscamingue et la Côte-Nord. Un bon filon à exploiter pour les investisseurs immobiliers ?
À Sept-Îles, le marché résidentiel joue aux montagnes russes. En 2011 et en 2012, l'économie de la ville, stimulée par le prix élevé du fer, connaît un rythme de croissance de plus de 10 %. Des travailleurs débarquent de partout pour profiter de la manne. S'ensuit une grave crise du logement. Le prix des maisons explose. Cependant, la région vit un renversement de situation en 2013. Le prix du fer chute. Sept-Îles bascule. L'usine de boulettage de Cliffs Natural Resources ferme ses portes, jetant 265 travailleurs à la rue.
Le marché résidentiel encaisse le coup. Les ventes reculent de 36 % au premier trimestre, de 40 % au deuxième, de 12 % au troisième et de 7 % au quatrième. Au premier trimestre de 2014, le prix médian chute de 11 % dans l'unifamiliale. «On est passé d'un marché de vendeurs à un marché d'acheteurs», dit Christian Truchon, courtier immobilier RE/Max à Sept-Îles.
Cependant, il s'agit d'un simple passage à vide, pensent plusieurs observateurs, car la région bouillonne de projets. Si le projet de Mine Arnaud de 750 M$ va de l'avant, toute l'économie redémarrera.
Pour Russel Tremblay, conseiller à Développement économique Sept-Îles, c'est le moment où jamais de lancer des projets immobiliers. «Il faut développer des terrains résidentiels pour répondre à la croissance appréhendée», affirme-t-il. On lance un appel à l'aide à l'extérieur, car la région ne compte pas de constructeurs immobiliers.
En Abitibi-Témiscamingue, on vit aussi une crise du logement. Contrairement à plusieurs régions éloignées, l'Abitibi gagne des habitants grâce au boom aurifère. «Même si l'économie a ralenti en 2013, la croissance se maintient», affirme Pierre Dufour, directeur général du CLD Vallée-de-l'Or. La baisse du dollar canadien compense celle du cours de l'or.
À long terme, la confiance règne. «Plusieurs géants miniers ont lancé des projets de plusieurs milliards de dollars. On en a pour des années à exploiter leurs gisements», souligne André Rouleau, directeur général du CLD de Rouyn-Noranda. «Avec des taux d'inoccupation inférieurs à 1 %, les entreprises éprouvent des difficultés à loger leur personnel», constate Gilles Langlais, directeur général de la Chambre immobilière de l'Abitibi-Témiscamingue.
À Rouyn-Noranda, M. Rouleau affirme qu'il faudrait 200 nouveaux logements par année pour résoudre la pénurie de logements. Comme sur la Côte-Nord, la région compte peu de promoteurs immobiliers. Bâtisseurs, à vous de jouer !
Des marchés des régions minières
Délai de vente moyen
Sept-Îles: 141 jours
Val-d'Or: 124 jours
Unifamiliale - Prix moyen
Sept-Îles: 251 780 $
Val-d'Or: 182 571 $
Variation du prix moyen T4-2012/T4-2013
Sept-Îles: 10,2 %
Val-d'Or: - 7,2 %
Copropriété - Prix moyen
Sept-Îles: n.d.
Val-d'Or: n.d.
Variation du prix moyen T4-2012/T4-2013
Sept-Îles: n.d.
Val-d'Or: n.d.
Plex - Prix moyen
Sept-Îles: n.d.
Val-d'Or: n.d.
GATINEAU
Baisse de régime
Les compressions au gouvernement fédéral, qui compte pour près de 25 % des emplois dans la grande région urbaine de Gatineau, ont profondément touché l'Outaouais. Leur impact a influé sur la croissance de la population et sur celle du secteur immobilier.
À preuve, le nombre de transactions enregistrées dans le système Centris ne cesse de baisser depuis 2010 ; il est passé de 4 335 ventes à 3 502 en 2013. «L'atterrissage en douceur du marché a donc commencé bien avant le reste du Québec», explique Errol Mongrain, président de la Chambre immobilière de l'Outaouais. Dans le segment du condo et des plex, le marché est actuellement à l'avantage des acheteurs, mais dans l'unifamiliale, les vendeurs ont encore le dessus dans les secteurs d'Aylmer, de Hull et de Gatineau.
Le marché de l'emploi moins resplendissant - il n'est quand même pas amorphe comparativement à d'autres régions du Québec - contribue à diminuer l'attractivité de Gatineau, constate Francis Cortellino, analyste principal de marché à la Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL). «La région affichait, de 2007 à 2011, un bilan migratoire interrégional positif, avec l'arrivée annuellement de 1 000 nouveaux arrivants, surtout des jeunes. Or, ce bilan est désormais neutre», dit-il. L'absence d'apport de nouveaux migrants se répercute sur le marché locatif. Le taux d'inoccupation a grimpé de 3,3 % en 2012 à 5,1 % en 2013 dans l'agglomération de Gatineau. «Cette détente rapide touche les loyers, qui subissent une baisse de 1 %», ajoute l'analyste. On prévoit une croissance faible de la population en 2014, de 1 % seulement.
Les plex deviennent moins attrayants. Au premier trimestre de 2014, le prix médian des immeubles de deux à cinq logements a glissé de 3 % - probablement un reflet de la baisse des loyers -, le nombre de transactions a baissé de 15 % et les inscriptions ont bondi de 25 %. Par contre, la SCHL prévoit une augmentation des ventes de 4 % en 2014 pour l'ensemble des segments de marché, grâce à une stabilisation du marché de l'emploi dans la région - vers la fin des compressions fédérales - et une amélioration de l'économie au Québec. Après un long atterrissage en douceur, ce marché serait-il sur le point de redécoller ?
Le marché de Gatineau
Délai de vente moyen: 86 jours
Unifamiliale - Prix moyen: 249 692 $
Variation du prix moyen T4-2012/T4-2013: 2,6 %
Copropriété - Prix moyen: 182 435 $
Variation du prix moyen T4-2012/T4-2013: 7,1 %
Plex - Prix moyen: 277 142 $
Sources : Fédération des chambres immobilières du Québec (FCIQ) et Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL)
MONT-TREMBLANT
Résidences secondaires : le tour du propriétaire
Le marché des résidences secondaires n'est pas près de s'effondrer, affirme Paul Cardinal, directeur, analyse du marché, à la Fédération des chambres immobilières du Québec (FICQ). «La démographie, avec les baby-boomers en quête d'un peu de nature, les favorise», dit-il. Cela dit, l'état du marché de la villégiature varie d'une région à l'autre. La station Mont-Tremblant vit encore la crise financière de 2008, Lanaudière commence à tirer son épingle du jeu, tandis que, dans Charlevoix, le rêve du boom lié à l'essor du Massif se heurte à la réalité.
Propulsée par l'arrivée d'investisseurs étrangers, la station de Mont-Tremblant a connu un boom immobilier sans pareil, de 1995 à 2008. La crise financière a toutefois fait mal. Depuis, la valeur des propriétés a chuté. Le rôle d'évaluation foncière de la MRC des Laurentides attribue maintenant une valeur moyenne de 320 919 $ aux 2 000 copropriétés que compte la station, une baisse de 20 % en six ans. Et la descente aux enfers se poursuit. Au premier trimestre de 2014, les prix des copropriétés dans l'agglomération Mont-Tremblant ont diminué de 18 %. «Les condos à la station se vendent au prix de 2003», affirme Paul Dalbec, courtier immobilier chez Royal LePage Mont-Tremblant.
Mais le pire serait derrière nous. «On sent une relance de la station», croit le courtier. Les Américains seraient de retour, disent plusieurs sources, mais Intrawest, propriétaire de la station, refuse de confirmer. Avec des prix au plancher, Paul Dalbec croit que le moment est venu d'acquérir une copropriété locative.
Ailleurs dans les Laurentides, le marché continue son bonhomme de chemin, mais il subit de plus en plus la concurrence de Lanaudière. Martin Provencher, auteur et conférencier sur l'investissement immobilier, y voit le prochain eldorado. «Dans les Laurentides, la croissance des valeurs est derrière nous. Qui veut d'une résidence de campagne entre un Tim Hortons et un Bureau en Gros ?» s'interroge cet investisseur.
En raison de ses prix plus abordables et d'un territoire plus sauvage, Lanaudière recèle un potentiel énorme. «L'ouverture du pont de la 25 aura une influence aussi importante dans Lanaudière que celle qu'a eue l'autoroute 15 dans les Laurentides, à l'époque», dit-il. Ayez à l'oeil les terrains, qui se vendent à une fraction du prix par rapport à ceux des Laurentides.
Dans Charlevoix
Quand le cofondateur du Cirque du Soleil, Daniel Gauthier, a fait l'acquisition du Massif de Charlevoix, beaucoup d'investisseurs ont misé sur le développement rapide de Petite-Rivière-Saint-François. De nombreuses résidences luxueuses, destinées à la location, ont vu le jour à proximité des pentes. Pourtant, les rendements ne sont pas à la hauteur des attentes. «On connaît une surabondance de l'offre locative», affirme Jean-François Larocque, courtier immobilier de Royal LePage. Sans spa ou salle de billard dans votre propriété, les locataires se font tirer l'oreille.
Même son de cloche de la part de Jean Dubuc, courtier immobilier des Immeubles Charlevoix. «Les revenus de location remboursent taxes, électricité et entretien. Point à la ligne. Par contre, pour des gens qui veulent vivre l'expérience Charlevoix, tout en faisant de la location, il y a actuellement de bonnes affaires», dit-il. Le marché est très actif dans la vente de terrains avec vue sur le fleuve. Le potentiel de croissance y serait énorme... surtout si le Massif finissait par décoller.
Le marché de Mont-Tremblant
Délai de vente moyen: 341 jours
Unifamiliale - Prix moyen: n.d.
Variation du prix moyen T4-2012/T4-2013: n.d.
Copropriété - Prix moyen: 256 979 $
Variation du prix moyen T4-2012/T4-2013: 13,5 %
Plex - Prix moyen: n.d.
Sources : Fédération des chambres immobilières du Québec (FCIQ) et Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL)
SAGUENAY
Vers un avenir meilleur
De 2010 à 2012, l'agglomération de Saguenay roulait à plein régime. L'agrandissement de la route 175 traversant le «parc» des Laurentides et la construction de l'usine AP60 de Rio Tinto Alcan dynamisaient l'économie locale. Cependant, la fin des travaux, conjuguée à la baisse de la demande d'aluminium à l'échelle mondiale, a fait mal. Depuis 2013, l'économie tourne au ralenti. Le marché de l'emploi n'est pas très dynamique. On craint une reprise de l'exode des jeunes.
Dans ce contexte, le marché immobilier écope. Les ventes effectuées par l'entremise d'un courtier ont chuté de 18 % en 2013. Il s'agit de la plus forte diminution des ventes enregistrées parmi les six régions métropolitaines québécoises en 2013. La glissade s'est poursuivie au 2014, avec une baisse de 5 % des transactions de janvier à avril. Avec cette baisse d'activité, le prix médian des unifamiliales a glissé de 1 %. «Il s'agit de la première baisse trimestrielle en 12 ans», écrit Carlos Cordeiro, directeur général de la Chambre immobilière du Saguenay-Lac-Saint-Jean, dans un communiqué.
Mais il y a de l'espoir au bout du tunnel. «On est dans l'attente de plusieurs projets», annonce avec optimisme Claudia Fortin, directrice générale du CLD de la ville de Saguenay. Le salut viendra fort probablement du secteur minier, avec la concrétisation possible de trois mégaprojets : Niobec (niobium), Arianne Phosphate et BlackRock (minerai de fer), totalisant plusieurs milliards de dollars d'investissement.
En attendant, la Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL) prévoit une croissance des prix de 1,4 % dans l'unifamiliale en 2014 et de 0 % en 2015. Tous les segments de marché sont à l'avantage des acheteurs. «Dans la construction neuve, les maisons jumelées gagnent en popularité, mais la préférence des acheteurs demeure l'unifamiliale. Quant au marché du condo, c'est encore très marginal», dit Étienne Pinel, analyste de marché à la SCHL. «On voit cependant apparaître des projets de copropriété sur les bords des plans d'eau», dit Léonce Gagnon, courtier dans la région. Reste à voir s'ils trouveront preneur.
Le marché de Chicoutimi
Délai de vente moyen: 148 jours
Unifamiliale - Prix moyen: 260 818 $
Variation du prix moyen T4-2012/T4-2013: 25,4 %
Copropriété - Prix moyen: n.d.
Variation du prix moyen T4-2012/T4-2013: n.d.
Plex - Prix moyen: n.d.
Sources : Fédération des chambres immobilières du Québec (FCIQ) et Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL)