Ils sont moins chers, plus accessibles et attirent une main-d'oeuvre désireuse de travailler à proximité de son domicile. Coup d'oeil sur de nouveaux quartiers en périphérie qui volent la vedette aux grands centres.
Depuis une dizaine d'années, les centres-villes nord-américains se voient délaissés par des entreprises qui préfèrent s'établir dans des zones périphériques. Si ce phénomène ne nuit pas trop à Québec, la situation de Montréal est plus préoccupante.
Ce mouvement amorcé vers les périphéries a pour effet d'augmenter considérablement le taux de disponibilité au centre-ville. «Ce taux moyen atteint 10,9 %, soit une hausse de 40 % en deux ans. C'est énorme», soulève Sylvain Leclair, vice-président exécutif du Groupe Altus, une firme d'experts-conseils en immobilier. Il ajoute que le taux de disponibilité atteint même 12,1 % pour les immeubles de catégorie A. Une hausse de 55 % en trois ans. Le taux de disponibilité inclut les locaux vacants, les sous-locations et les locaux dont la fin de bail arrive sous peu.
Comment expliquer ce mouvement ? «Pourquoi les entreprises continueraient-elles de payer un loyer de plus de 30 $ le pied carré pour un immeuble de catégorie B, voire 40 $ et plus le pi2 pour un autre de catégorie A au centre-ville, s'il est possible pour elles de trouver des locaux modernes beaucoup plus abordables et accessibles pour leurs employés dans d'autres secteurs urbains ?» soulève Andrew Maravita, directeur général de la division québécoise de Colliers International.
En effet, ces «nouveaux» quartiers d'affaires, qui offrent des immeubles contemporains mieux adaptés aux nouvelles normes énergétiques, se traduisent par une réduction des loyers allant de 25 à 50 % pour les entreprises, précise-t-il.
L'accessibilité, un atout de taille
Autre avantage non négligeable, ces nouveaux pôles d'affaires sont soit très bien desservis par le transport en commun, soit très accessibles en voiture par voie rapide, en plus d'être très généreux en stationnements gratuits. Et dans la plupart des cas, ces nouveaux pôles permettent aux employés de se rapprocher de leur lieu de résidence.
«La création de ces nouvelles places d'affaires contribue à dynamiser le marché immobilier et l'économie en général», estime Andrew Maravita. Il cite en exemple le Mile-Ex, à Montréal, dont le parc immobilier sera bonifié d'au moins 800 000 nouveaux pi2 rénovés d'ici l'été 2015. Selon lui, la naissance de ces nouveaux quartiers d'affaires a pour effet d'augmenter la qualité de l'offre.
À Québec, la création du quartier Lebourgneuf se traduit aujourd'hui par plus de 1 200 places d'affaires dans le secteur. «En incluant la portion résidentielle, ce quartier rapporte aujourd'hui plus de 100 millions de dollars en taxes foncières à la Ville de Québec», signale Guy Dorval, directeur général d'Axe Lebourgneuf, un regroupement de gens d'affaires du secteur. Au Quartier Dix30, les 49 restaurants présentent un chiffre d'affaires oscillant entre 60 M$ et 80 M$ par année, fait savoir Éric Foster, vice-président, location et marketing, du promoteur Carbonleo.
La volonté des entreprises de maximiser leurs espaces explique aussi le mouvement vers les zones périphériques. La superficie moyenne de location par employé diminue de 5 % à 10 %. «Pour réduire leurs coûts d'exploitation, les entreprises densifient leurs locaux ou déménagent une partie de leurs activités là où les loyers sont beaucoup moins chers. Et même dans les zones périphériques, ils réduisent leurs espaces pour diminuer le coût du loyer par employé», observe Sylvain Leclair, d'Altus.
Le siège social au centre-ville
Cela dit, le centre-ville demeure attractif. Les grandes sociétés financières maintiennent leur siège social au coeur des villes pour préserver leur image et y recevoir leurs clients. Il en va de même pour les cabinets d'avocats, de comptables et les sociétés d'assurance. «Certes, le taux de disponibilité actuel au centre-ville de Montréal est élevé. Mais la situation est momentanée, poursuit M. Leclair qui ne veut pas être alarmiste. La période d'absorption nécessitera toutefois davantage de temps, au moins trois à quatre ans avant que la situation ne revienne à la normale, estime-t-il.
Après tout, c'est au centre-ville que l'on trouve la plus grande concentration d'immeubles de catégorie A, soit des immeubles prestigieux, bien situés et qui offrent de multiples services... sauf peut-être à Québec. «Dans la vieille capitale, les prestigieuses tours de bureaux du nouveau district financier de Sainte-Foy, construites à partir de 2008, sont venues combler la pénurie d'immeubles de catégorie A dont souffrait Québec», rapporte François Bender, de l'agence immobilière Bender & associés. Cela a conduit plusieurs sociétés, telles Norton Rose Fulbright, BCF et Langlois Kronström Desjardins, à s'installer à l'entrée des ponts. Le district financier de Sainte-Foy compte désormais autant d'immeubles de catégorie A que la colline parlementaire.
Pour demeurer attrayants et réduire l'exode, les centres-villes doivent moderniser leur inventaire, dit M. Leclair. Et le défi est de taille pour le centre-ville de Montréal qui dispose du parc immobilier le plus âgé du pays. «Près de 80 % de ses immeubles ont plus de 25 ans. Et un immeuble sur cinq date même d'avant 1960. De plus, les travaux d'infrastructure pour le pont Champlain et le pont-tunnel Lafontaine s'en viennent. Le jeu de la chaise musicale n'est pas terminé», conclut M. Leclair.
MILE-EX
Attirer les Y dans un lieu qui leur ressemble
Depuis 10 ans, le Mile-Ex, qui comprend la Petite-Italie, le secteur Alexandra-Marconi et une partie de Parc-Extension, attire une nouvelle clientèle d'affaires qui n'a rien en commun avec le passé industriel du secteur. Les anciennes manufactures se transforment en lofts bureaux. «Plusieurs entreprises en TI , comme Vortex Solutions et Muzeus y jettent l'ancre. Les grandes sociétés, comme le groupe TD et la Banque Royale, y emménagent aussi leurs centres d'appels», note Max Francischiello, président de l'agence immobilière Asgaard, qui a elle aussi emménagé dans le secteur en 2012.
Ces nouveaux espaces sont spacieux, équipés de grandes fenêtres et rénovés selon les critères LEED. Ils sont situés pour la plupart près de stations de métro (De Castelnau et Parc) et de la gare du Parc, qui dessert la banlieue. Le tout offert à des loyers beaucoup plus abordables que ceux du centre-ville.
D'ici à la fin de l'été 2014, le Groupe TD réunira deux de ses centres d'activités (500, rue Saint-Jacques et 4750, rue de la Savane) au 7250, rue du Mile End. Cette ancienne usine de textile fait partie d'un complexe rénové au coût de 50 millions de dollars par le promoteur Kevric. L'accès au transport en commun a été le facteur déterminant du choix de l'emplacement. «On a aussi analysé de façon approfondie la qualité de l'environnement du quartier, qui propose plus de 60 restaurants à moins de 10 minutes à pied, un Loblaws, des centres de conditionnement physique, des centres de santé et des garderies. Des éléments qui vont plaire à nos 900 employés majoritairement âgés de 25 à 35 ans», signale Karine Casault, responsable des communications, immobilier corporatif, chez Groupe TD.
La Banque Royale déplacera aussi plus de 2 000 employés, qui se trouvent présentement au 630, boulevard René-Lévesque Ouest et au 4010, rue Tupper, au 7101, avenue du Parc, au début de 2015. L'institution, qui payera un loyer 50 % moins cher qu'au centre-ville, occupera la moitié des 366 000 pieds carrés de cette ancienne usine convertie en complexe de bureaux. Le Groupe Rosdev y a investi 16 M$.
Il y a 10 ans, la direction d'Innobec Technologies, une firme de développement de logiciels Web et mobiles, a hésité entre deux options : s'installer au centre-ville ou dans le Mile-Ex. «On a finalement opté pour ce quartier en raison du service de transport en commun», indique Patrick Bergeron, vice-président d'Innobec. En échange d'une réduction substantielle du prix du loyer, la direction d'Innobec a rafraîchi les 13 000 pi2 qu'elle occupe. Une facture de près d'un demi-million de dollars. «On a payé pas mal plus cher que si on avait été au centre-ville. Mais c'est l'investissement qu'il fallait faire pour rendre l'endroit convivial. Être dans un quartier accessible ne suffit pas. Ça prend de beaux bureaux pour attirer les bons candidats», dit Patrick Bergeron. L'entreprise emploie près de 80 personnes. Autre avantage, le marché Jean-Talon et le Café Union se trouvent à quelques pas. «Presque tous les restaurants du quartier sont des restos locaux», ajoute le v.-p., qui ne regrette pas d'avoir choisi le secteur.
Coup d'oeil sur le marché
Inventaire : 2,3 millions de pi2
Taux de disponibilité : Près de 17 %
Loyer moyen brut ($/pi2) : Selon nos données, de 14 à 24 $ en fonction de la catégorie du bâtiment
Nouvelles constructions (pi2) : Avec le 7250, rue du Mile End, le 7100, avenue du Parc, le 7250, rue Marconi et le 950, avenue Beaumont, dont les livraisons sont prévues au plus tard en 2015, plus de 800 000 pi2 s'ajoutent au quartier.
Source : Altus InSite, division du Groupe Altus
QUARTIER DIX30
Le secteur des affaires de la Rive-Sud
Le Quartier Dix30 célébrera en 2016 son 10e anniversaire. Outre les quelque 300 boutiques, 49 restaurants et 2 salles de spectacle qu'on y retrouve, de nombreuses entreprises ont choisi d'y établir un bureau. Au grand plaisir des employés... et des clients.
«En y déménageant en 2012, on s'est rapprochés du lieu de résidence de plus de 50 % de nos 75 employés», indique Louise Simard, vice-présidente, entreprises Montérégie/Estrie et agro-industrie Québec à la Banque Nationale.
La présence de boutiques et des restaurants ne figuraient pas, au départ, parmi les critères de sélection, précise-t-elle. Son service voulait surtout profiter de cet emplacement situé à l'intersection des autoroutes 10 et 30. «Aujourd'hui, je dois admettre que nos employés, y compris nos clients, ont accès à de multiples services comme un stationnement intérieur gratuit, dont on ne bénéficiait pas auparavant», signale Louise Simard.
Desjardins, qui a ouvert son Carrefour Experts Dix30 en juin 2010, un point de service réparti sur 18 000 pieds carrés, permet également à sa quarantaine d'employés de profiter de cet environnement urbain. «Cet emplacement est un atout pour attirer et fidéliser les employés. Et on va le ressentir davantage quand les travaux s'accentueront en raison du remplacement du pont Champlain et de l'échangeur Turcot», dit Rock Pelletier, vice-président chez Valeurs mobilières Desjardins, qui n'a plus à se rendre au centre-ville de Montréal pour travailler.
«Ce secteur est devenu un solide pôle d'affaires pour la Rive-Sud», remarque Andrew Maravita, directeur du bureau montréalais de Colliers International.
Le pouvoir d'attraction du Quartier Dix30 va au-delà de son périmètre de 2,8 millions de pi2. De grandes firmes, telles FBL, CGT, Deloitte ou encore la FTQ, ont adopté le secteur situé en face, de l'autre côté de l'autoroute 10. L'Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ) s'y est installé en 2010. «Depuis que nous avons quitté le centre-ville, nous épargnons 50 000 $ par année en frais de remboursement pour des billets de stationnement», rapporte Robert Nadeau, président et chef de la direction de l'OACIQ. Plus de 80 % des 160 employés de l'organisme habitent sur la Rive-Sud.
Pourquoi avoir choisi le boulevard Lapinière au lieu du Quartier Dix30 ? L'OACIQ, qui est locataire, espère devenir propriétaire d'une partie de l'immeuble qu'elle occupe à la fin de son bail de 20 ans. «Une condition que ne pouvaient nous accorder les gestionnaires du Quartier Dix30», explique Robert Nadeau.
Ce choix d'emplacement comporte tout de même un irritant. La Ville de Brossard avait promis aux nouveaux occupants qu'ils seraient sous peu reliés au Quartier Dix30 par un viaduc enjambant l'autoroute. «On l'attend depuis quatre ans», souligne-t-il. Le besoin se fait également sentir du côté du Quartier Dix30, où la circulation à l'heure de pointe est loin d'être une sinécure. Plus de 20 millions de visiteurs fréquentent le site annuellement.
Coup d'oeil sur le marché
Inventaire : 2,7 millions de pi2 en bâtiments, dont près de 250 000 pi2 pour la location de bureaux
Taux de disponibilité : Moins de 5 %
Loyer moyen brut ( $/pi2) : De 30 à 35 $
Nouvelles constructions (pi2) : Carbonleo doit commencer les travaux de construction d'une tour de bureaux de quatre étages, totalisant 60 000 pi2 d'ici la fin de l'année 2015.
Source : Carbonleo
GRIFFINTOWN
Un quartier en devenir, tout près du coeur de Montréal
On ne construit pas uniquement des tours de condos dans Griffintown. Ce secteur assiste actuellement à la naissance du tout nouveau quartier de l'innovation, une initiative de l'École de technologie supérieure (ÉTS) et de l'Université McGill, qui englobe la plus forte concentration d'entreprises en technologies de l'information et du multimédia au Canada. Depuis 2012, plusieurs entreprises ont décidé d'emménager dans le Carrefour d'innovation Ingo, situé au 355 de la rue Peel. Cette nouvelle place d'affaires, qui abritait auparavant la brasserie Dow, propose plus de 60 000 pieds carrés de locaux dans un bâtiment certifié LEED. Plus de 60 % des espaces, qui disposent de douches au rez-de-chaussée, d'une salle de conférence commune et d'un service de réception, ont trouvé preneur, dit Gilles Carrier, responsable de la location.
«C'est génial comme endroit. On se trouve à 5 minutes à pied du Vieux-Montréal et à 10 minutes du centre-ville. De plus, on est situé tout près du métro Bonaventure et de la gare Centrale où convergent cinq lignes de train de banlieue. Nos employés apprécient énormément cet emplacement», indique Sophie Lymburner, présidente de Blue Communications.
Cette agence interactive en développement de sites Web, qui emploie plus d'une quinzaine de personnes, a délaissé en 2012 son local dans Villeray pour venir s'établir dans Griffintown. Elle a d'ailleurs été le tout premier locataire du Carrefour d'innovation Ingo.
Sophie Lymburner reconnaît néanmoins que le quartier a besoin d'être embelli. «Heureusement, on sent que ça bouge. Et c'est tellement stimulant de prendre part à l'évolution de ce nouveau quartier. D'ailleurs, on le ressent au moment de l'embauche. Les gens veulent venir y travailler», constate la présidente.
Normand Martin, contrôleur financier de Solutions Médias 360, peut lui aussi témoigner de l'effet d'attraction du quartier. Basée à Saint-Lambert, il lui était impossible d'embaucher des candidats provenant de l'ouest de l'île ou de Laval. «Depuis qu'on est arrivés en 2012, le problème ne se pose plus. En fait, on s'apprête à louer un étage de plus pour prendre de l'expansion», souligne-t-il. Cette entreprise, spécialisée dans la gestion de publicités numériques, est passée de 20 employés à plus de 65 en un an. Et elle prévoit embaucher 70 autres personnes au cours des cinq prochaines années.
Les entreprises du multimédia favorisent Griffintown et ses alentours depuis déjà une bonne vingtaine d'années. Elles se réjouissent de l'arrivée de commerces, de restaurants et de cafés. Mais toute cette effervescence, avec la prévision de construction de 8 000 nouveaux logements dans le secteur, en inquiète plus d'un.
C'est le cas de Pénéga, une agence de marketing qui s'est établie sur la rue Guy en 1994. À cette époque, rapporte Daniel Martial, directeur général , c'était un lieu tranquille. C'était parfait pour sa vingtaine d'employés qui proviennent principalement de la Rive-Sud. Il y avait amplement de places de stationnement pour eux et pour les clients. La circulation était fluide. «Aujourd'hui, c'est devenu l'enfer avec la construction. Je n'ose imaginer ce que sera la situation lorsque le quartier comptera ses 8 000 nouveaux résidents.» Il envisage la possibilité de déménager son entreprise.
Chez NKF Devencore, une société de conseils et courtage immobiliers d'affaires, Griffintown demeure un modèle à définir. «C'est un secteur fragile qui se cherche encore», soutient Jean Laurin, président et chef de direction.
N'empêche que certains clients de cette société commencent à démontrer de l'intérêt pour le quartier. «La demande est encore marginale. Mais la proximité du centre-ville, l'arrivée de milliers de professionnels et la mise sur pied de services laissent présager la création d'un nouveau village urbain», croit M. Laurin. En attendant, dit-il, ce quartier aura besoin encore de 10 bonnes années, voire 15 avant d'atteindre sa réelle maturité.
Coup d'oeil sur le marché
Inventaire : 498 560 pi2
Taux de disponibilité : 11,5 %
Loyer moyen brut ($/pi2) : De 18 à 25 $ selon la catégorie du bâtiment
Nouvelles constructions (pi2) : La direction de l'innovation et des relations avec l'industrie de l'ÉTS compte annoncer sous peu le lancement des travaux de construction du Carrefour d'innovation Ingo II, soit 150 000 pi2 de bureaux locatifs, un projet de 35 M$. La Maison des étudiants, qui sera livrée au printemps 2015, abritera une clinique de 25 000 pi2 et une caisse Desjardins de 4 500 pi2.
Source : Altus InSite, division du Groupe Altus
CENTROPOLIS
25 restaurants sur place, ça augmente la productivité !
Lorsque Ivanhoé Cambridge a eu l'idée de créer le Centropolis à Laval, ce n'était pas seulement pour en faire une adresse commerciale de plus au Québec. La firme souhaitait développer une véritable communauté d'affaires dynamique et vibrante. Treize ans plus tard, les bases pour atteindre cet objectif sont bien établies.
Près de 20 % des 681 887 pieds carrés de superficie locative actuellement aménagée sont occupés par des places d'affaires. Neptune Technologies & Bioressources, anciennement située sur le boulevard Saint-Martin, y a emménagé son centre administratif en 2007. «Depuis que notre bureau a été relocalisé au coeur du Centropolis, on enregistre beaucoup moins retard de nos 36 employés à l'heure du midi. Ils ont accès à 25 restaurants sur place», rapporte Marie-Pier Mainville, directrice des ressources humaines pour l'entreprise.
Une carte de fidélité pour les travailleurs
Tous les employés qui travaillent au sein du périmètre du Centropolis reçoivent depuis 2011 une carte privilège Viva. Celle-ci leur permet d'économiser de 10 à 15 % auprès de la plupart des 88 commerces, restaurants et autres services du Centropolis.
Cette attention, très appréciée par les quelque 2 000 employés (dont 650 employés de bureau) du secteur, est l'un des nombreux avantages offerts à la communauté du Centropolis. L'équipe d'Ivanhoé Cambridge les invite régulièrement à participer à des événements, tels que de la formation (usage des médias sociaux par exemple) et des comités de réflexion sur la vision de développement du quartier. «On a des méthodes assez avant-gardistes pour stimuler l'esprit communautaire», souligne fièrement Hélène Veilleux, directrice générale du Centropolis.
TD Assurance figure aussi parmi les locataires majeurs du secteur. En déménageant au Centropolis, l'entreprise a réuni deux centres d'activité anciennement situés au centre-ville de Montréal et à Saint-Laurent. «Plus de 75 % de nos 225 employés proviennent de la couronne nord. Ces employés, majoritairement âgés de 25 à 35 ans, souhaitaient un milieu de travail dynamique, ce que leur offre ce secteur de Laval», souligne Louise Daignault, directrice principale, services immobiliers corporatifs, chez Groupe Banque TD. Elle tient à préciser que l'expérience employé constitue une pierre angulaire lors des principales décisions prises au sein de son institution.
L'emplacement, bordé par l'autoroute 15 et le boulevard Saint-Martin, ne nuit pas non plus à l'embauche. Particulièrement auprès des gens de Montréal. «On a des employés du nord de Montréal qui constatent que ça leur prend moins de temps se rendre au Centropolis qu'à leur ancien cabinet du centre-ville», rapporte Pascal Thibodeau, président du cabinet Ekitas avocats & fiscalistes.
Ivanhoé Cambridge s'apprête à doubler la superficie des bureaux locatifs du Centropolis avec sa nouvelle tour LEED Or de 117 000 pi2. Plusieurs entreprises se sont montrées intéressées par l'emplacement. «Mais pour le moment, aucun locataire n'a officiellement signé de bail pour l'immeuble 3055 Saint-Martin, qui sera livré à l'automne 2014», avoue Hélène Veilleux, persuadée de combler ces locaux rapidement. Elle rappelle que les premiers 135 000 pi2 construits en 2007 ont trouvé preneur en moins d'un an.
Coup d'oeil sur le marché
Inventaire : Au total, le Centropolis compte 681 887 pi2 de superficie locative, dont 135 000 pi2 pour des bureaux.
Taux de disponibilité : Moins de 5 %
Loyer moyen brut ($/pi2) : De 30 à 35 $
Nouvelles constructions (pi2) : L'ouverture du 3055 Saint-Martin Ouest à l'automne 2014 fournira 117 000 pi2 pour la location de bureau.
Source : Centropolis
***5 - D'ici 20 ans, on prévoit la construction de cinq autres tours de bureaux sur le site de Centropolis, qui compte 3,5 millions de pieds carrés.
Source : Centropolis
DISTRICT FINANCIER
Délaisser la Grande-Allée pour se rapprocher des ponts
La colline parlementaire et les plaines d'Abraham n'ont pas perdu de leur cachet. Pourtant, de nombreuses entreprises du milieu financier et juridique postées à Québec font le pari de quitter l'un des plus beaux «centres-villes» du pays pour adopter le secteur de Sainte-Foy, situé à l'entrée des ponts de Québec. Objectif : créer le nouveau district financier de la vieille capitale.
Depuis 2008, l'entrée des ponts bénéficie d'un boom immobilier commercial. Plusieurs complexes immobiliers certifiés LEED (Centre d'affaires Henry-IV, tours A et B, le complexe Jules-Dallaire, l'édifice Delta III) ont apporté une touche moderne et contemporaine à ce secteur névralgique de la capitale nationale. Le cabinet d'avocats Langlois Kronström Desjardins (LKD) compte parmi les entreprises qui ont emménagé dans le luxueux complexe Jules-Dallaire de Cominar, de catégorie A. «Notre cabinet, anciennement situé au 801 Grande-Allée, recherchait des locaux bénéficiant d'une meilleure climatisation ainsi que d'une meilleure luminosité», souligne Lucien Godbout, associé du cabinet.
De 30 à 45 minutes gagnées
La réception de LKD jouit désormais d'une vue exceptionnelle sur le fleuve et les ponts. L'avocat précise que la congestion routière, particulièrement au cours de l'hiver lorsque plusieurs côtes des Plaines d'Abraham étaient fermées à la circulation, commençait également à irriter le personnel.
Bien que la majorité des employés qui travaillent dans le secteur déplorent l'absence de verdure, ce nouveau district détient un avantage non négligeable. Il permet de gagner au moins 30 à 45 minutes, soit le temps nécessaire, aux heures de pointe, pour franchir la distance entre les ponts et le centre-ville de Québec.
LKD, qui compte une centaine d'employés, avait également considéré le secteur Lebourgneuf, autre quartier d'affaires en émergence à Québec. Mais l'offre d'immeubles de catégorie A dans la vieille capitale se trouve principalement sur le Plateau, le prestigieux quartier de l'arrondissement Sainte-Foy-Sillery-Cap-Rouge. Un facteur qui a incité de nombreux cabinets d'avocats et de comptables, tel EY, PwC, BCF ainsi que Norton Rose Fulbright, à s'y installer.
Le secteur bénéficiait déjà de la présence de centres commerciaux (Laurier Québec, Place Sainte-Foy), et l'arrivée de nouvelles entreprises a favorisé l'ouverture de plusieurs restaurants. «Et on peut même y aller à pied», signale Josée O'Leary, directrice générale du cabinet de comptables Dallaire Forest Kirouac. Un avantage, dit-elle, dont ne disposait pas le personnel de son cabinet il y a 10 ans. Installé sur l'avenue Lavigerie depuis bientôt 25 ans, ce cabinet en expansion cherche à agrandir sa superficie de 15 000 pi2. Mais pas question de déménager. «Avec tout ce qui se passe dans le quartier, un déménagement dans un autre secteur créerait beaucoup trop d'insatisfaction auprès des 70 membres de notre personnel», avoue Mme O'Leary.
Cette effervescence à créer ce nouveau district financier a peut-être un peu trop suscité d'ardeur chez les promoteurs immobiliers. Sur les quelque 4,8 millions de pi2 de superficie locative dans le secteur, près de 250 000 pi2, principalement de catégorie A, se cherchent un locataire. «Cette superficie correspond à ce que la ville de Québec est capable d'absorber en un an. Le hic, c'est qu'il y a aussi d'autres locaux vacants dans les autres secteurs. Une situation qui va sans aucun doute ralentir les nouveaux projets de construction d'immobilier commercial dans le district», croit François Bender, de l'agence immobilière Bender Associés.
Coup d'oeil sur le marché
Inventaire : 4,8 millions de pi2
Taux de disponibilité : 4,7 %
Loyer moyen brut ($/pi2) : Entre 22 (catégorie B) et 28 à 32 $ (catégorie A)
Nouvelles constructions (pi2) : Le complexe d'affaires Henri IV de la Société immobilière GP ajoutera d'ici la fin de l'année 2014 près de 94 000 nouveaux pi2 de catégorie A dans le secteur.
Source : Colliers International
LEBOURGNEUF
L'accessibilité et les prix abordables mettent ce quartier de Québec sur la carte
Depuis huit ans, le quartier Lebourgneuf, situé dans le nord-ouest de la ville de Québec, connaît une solide expansion immobilière commerciale. Pour combler les besoins de nombreuses entreprises en quête de locaux modernes au loyer abordable, plus d'une vingtaine d'immeubles de bureaux, principalement de catégorie B+, y ont vu le jour. Un quartier qui profitait déjà de la forte présence des Galeries de la Capitale.
«Il s'agit du secteur le plus central de la grande région de Québec», souligne Guy Boutin, président de Trimco. Cette entreprise de gestion et de courtage immobilier a été l'une des premières à s'établir dans Lebourgneuf en y construisant le Centre d'affaires le Mesnil, il y a 25 ans.
Aujourd'hui, Trimco, qui appartient à BTB Reit, gère huit propriétés dans Lebourgneuf, qui totalisent près d'un million de pi2. La construction d'un autre projet, le complexe immobilier Vision, dont les trois immeubles totaliseront 250 000 pi2, devrait démarrer d'ici la fin de l'année.
«Le secteur répertorie plus de 1 200 places d'affaires», signale Guy Dorval, directeur général d'Axe Lebourgneuf, un regroupement de gens d'affaires du secteur. Il estime que Lebourgneuf, en incluant la portion résidentielle, rapporte plus de 100 millions de dollars en taxes foncières à la Ville de Québec.
Un quartier abordable
Qui sont les principaux locataires ? «Le secteur attire principalement les firmes d'ingénierie, les sociétés d'assurance, le milieu financier, les complexes médicaux ainsi que plusieurs entreprises de technologies de l'information», souligne Patrick Soucy, associé du bureau de Québec de Colliers International.
La firme d'assurances Intact vient justement d'emménager dans plus de 100 000 pi2 de la toute nouvelle phase V du Complexe de la Capitale, voisin des Galeries de la Capitale. «En moins de six mois, 90 % des 180 000 pi2 de ce nouvel immeuble de catégorie A ont trouvé preneur», dit Christian Couture, directeur général du Complexe de la Capitale.
L'accès par les autoroutes 40 et 73 ainsi que par les boulevards Pierre-Bertrand et Robert-Bourassa explique en très grande partie la popularité du secteur. Les nombreux terrains vacants et les faibles taux d'intérêt ont également contribué à l'émergence du quartier. Les loyers bruts figurent également parmi les plus abordables de la communauté urbaine de Québec. Ainsi, un immeuble de catégorie B fait autour de 22,50 $ le pi2. Ajoutez de 2 à 6 $ de plus le pi2 pour un immeuble de catégorie A.
Variété de services
«C'est le jour et la nuit avec notre ancien emplacement du boulevard Charest», soutient Marc Girard, directeur général du cabinet Lemieux Nolet comptables professionnels agréés. La firme compte parmi les nouveaux locataires qui ont emménagé dans la phase II du Complexe Lebourgneuf en février 2012. Le secteur Lebourgneuf offre une grande variété de services à proximité, dont une quinzaine de restaurants.
Le cabinet, qui emploie une quarantaine de personnes, a d'abord analysé la provenance de son personnel et de sa clientèle avant de déménager dans Lebourgneuf. Plus de la moitié des employés se sont ainsi rapprochés de leur résidence.
L'immeuble voisin, relié par une passerelle en verre, abrite également une garderie, un salon de coiffure, un lave-auto. Le complexe comprend aussi des salles de conférence communes, un auditorium de 200 sièges ainsi qu'une terrasse sur le toit équipée d'un barbecue. «Il est encore trop tôt pour affirmer que tous ces éléments constituent un facteur de rétention et d'attraction auprès des employés, mais ils ne nuisent pas, c'est certain», soutient Marc Girard.
Le secteur Lebourgneuf présente aussi plusieurs espaces verts (dont les parcs Saint-André, des Brumes et de l'Escarpement), de même qu'un réseau de pistes cyclables. «Pour rendre service aux travailleurs qui empruntent leur vélo, la plupart des immeubles disposent de toilettes équipées de douches», souligne Guy Boutin.
Enfin, malgré les vastes espaces qui ont favorisé la création de grands stationnements, on commence à observer une pénurie de places pour les voitures... des clients. Particulièrement à l'heure du midi, lorsque les gens se déplacent au restaurant et au gym. Certains employés peinent d'ailleurs à retrouver un stationnement à leur retour au boulot...
Coup d'oeil sur le marché
Inventaire : 2,5 millions de pi2
Taux de disponibilité : 9,4 %
Loyer moyen brut ($/pi2) : De 22,50 (catégorie B) à 28,50 $ (catégorie A)
Nouvelles constructions (pi2) : D'ici la fin de 2014, BTB devrait démarrer la construction du complexe immobilier Vision, dont les trois immeubles totaliseront 250 000 pi2.
Propriétaire de terrains à l'angle du boulevard Pierre-Bertrand et de la rue Bouvier, Cominar prévoit y construire de six à huit tours de bureaux locatifs au cours des prochaines années.
Source : Colliers International