Que devez-vous espérer de votre investissement immobilier ? Beaucoup de facteurs entrent en jeu. L'un des plus importants : l'endroit où vous achetez.
Devrions-nous craindre une correction majeure comme celle qu'ont connue les Américains ? C'est peu probable, estiment les économistes consultés par A+. Ils pensent plutôt que la valeur des maisons stagnera au même niveau que l'inflation.
Cependant, attention. L'immobilier, c'est avant tout une affaire d'emplacement. Dans certaines régions du Québec, les valeurs immobilières n'ont pas fini de grimper. Et dans certains secteurs bien précis, les maisons risquent de perdre de la valeur au cours des prochaines années.
Dans les petites villes minières et métallurgiques, le prix des habitations a littéralement bondi en 2011. Sept-Îles, par exemple, traverse une pénurie de main-d'oeuvre... et de logements. La ville manque de tout : maisons unifamiliales, appartements de luxe... Même des copropriétés sont en construction dans cette collectivité de moins de 27 000 habitants. Là-bas, la valeur médiane d'une unifamiliale a augmenté de 17 % en 2011.
Même chose en Abitibi, à Val-d'Or et à Rouyn-Noranda, en plein boom minier, où les hausses sont de 16 et 15 %, respectivement. Dans ces villes, le marché immobilier n'est pas près de s'essouffler.
«Dans la région de Sept-Îles, la population devrait continuer à croître jusqu'en 2019, dit Chantale Routhier, économiste, Études économiques, chargée des régions au Mouvement Desjardins. Donc, les hausses importantes des dernières années ne sont vraiment pas inquiétantes.»
La baisse de la demande de métaux en Chine pourrait toutefois renverser la tendance. Mais pour l'instant, les économistes ne craignent pas un tel scénario.
Grandes villes
Les analystes de la Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL) font des prévisions pour les grandes villes du Québec. Parmi les six régions métropolitaines, c'est à Saguenay qu'ils prévoient les hausses les plus importantes pendant les deux prochaines années. Dans ce marché, les maisons devraient s'apprécier de 5 % en 2012, puis de 4,3 % en 2013.
Les nombreux chantiers à Saguenay et dans le Nord-du-Québec attirent dans la région de nouveaux arrivants, qui doivent être logés. Cette prospérité est la source d'une «accumulation de richesse», qui maintient la demande de logements, explique Sébastien Paquet-Poirier, analyste pour cette région métropolitaine à la SCHL.
Le contexte des prochaines années sera tout de même moins propice à des hausses de prix, puisque les acheteurs anticipent une hausse des taux d'intérêt.
À Gatineau, la SCHL prévoit des hausses de valeur plus élevées que l'inflation, de 5 % en 2012 et de 3,7 % en 2013. Le phénomène s'expliquerait par la faiblesse de l'offre de maisons à vendre. Mais la bonne tenue de l'investissement privé dans la région y est certainement pour quelque chose. Tout comme la démographie. «Les maisons coûtent environ 100 000 dollars de moins à Gatineau qu'à Ottawa», de l'autre côté de la rivière des Outaouais, souligne Francis Cortellino, analyste principal de marché de Gatineau à la SCHL. L'escompte attire beaucoup d'Ontariens.
Montréal
Parmi les grandes villes de la province, la Métropole connaîtra une des plus faibles hausses de valeur, à peine plus élevée que l'inflation. La SCHL prévoit que les prix n'augmenteront que de 2,5 % en 2012, et de 2,2 % en 2013.
«Ce n'est pas notre scénario de référence, mais il n'est pas exclu qu'il y ait des baisses de valeur ici et là, en banlieue», dit Bertrand Recher, analyste principal de marché pour Montréal à la SCHL.
De «favorable aux vendeurs», la plupart des secteurs de la métropole atteindront une situation d'équilibre dès 2012.
Quant aux copropriétés dans les couronnes Nord et Sud, l'offre excédera bientôt la demande. «Il y aura beaucoup plus de choix dans ce marché, dit Bertrand Recher. Cela limitera la croissance des prix.»
L'analyste souligne que le nombre d'unités de copropriétés en construction atteint des records. «Sur l'île de Montréal, le rythme de construction est très soutenu par rapport à la moyenne, dit-il. L'offre est particulièrement élevée dans les arrondissements du Sud-Ouest, de Rosemont-La Petite-Patrie et de Ville-Marie.»
Par ailleurs, certains segments du marché de l'unifamiliale favoriseront les acheteurs à Terrebonne-Mascouche, dans l'est de la Rive-Nord et à Longueuil. Cette situation prévaut déjà à Vaudreuil-Soulanges, dans l'ouest de la région de Montréal.
Ces secteurs sont plus à risque de connaître des baisses de prix réelles.
Gare aux lieux de villégiature
Parmi les régions du Québec qui ont subi les baisses de valeur les plus prononcées, on trouve des secteurs prisés pour leurs chalets, leurs copropriétés proches des pentes de ski et leurs maisons de campagne.
À Mont-Tremblant, par exemple, le prix médian des copropriétés a baissé de 24 % depuis cinq ans, et de 12 % seulement en 2011. En fait, depuis des années, les prix de ce type d'actif baissent sans arrêt dans cette ville, touchés par les projets de construction excessifs du début de la dernière décennie.
Dans les autres hauts lieux de villégiature des Laurentides et de Lanaudière, le portrait n'est guère plus reluisant. Sainte-Adèle, Sainte-Agathe-des-Monts, Saint-Sauveur, Rawdon... En 2011, le nombre de transactions a chuté presque partout dans ces deux régions, selon les données de la Fédération des chambres immobilières du Québec.
Les prix ne sont pas encore à la baisse, «mais cela va sûrement venir», affirme le président de la Chambre immobilière des Laurentides, Daniel Vandal. «Le marché de la villégiature est moins attrayant, pense-t-il. Les gens sont moins tentés par les Laurentides, quand leur pouvoir d'achat est plus élevé en Floride pour une résidence secondaire.»