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Les fonds de placement immobiliers à capital fermé (FPI) ont procuré une performance exceptionnelle ces dernières années grâce à la chute sans précédent des taux d'intérêt. Maintenant que la baisse des taux n'est plus un carburant pour ces fonds, leurs rendements seront nettement plus modestes à l'avenir. Les FPI peuvent toutefois encore jouer leur rôle à long terme en portefeuille, à certaines conditions. Voici des conseils d'experts pour y voir plus clair.
Les généreux rendements annuels de 10 % de la dernière décennie sont choses du passé, mais les FPI ont toujours leur place dans un portefeuille bien diversifié, croit Dan Hallett, vice-président chez HighView Financial.
«Une participation au secteur de l'immobilier commercial à long terme est souhaitable, mais il faut être pointilleux concernant la qualité des propriétés et le niveau d'endettement des FPI», conseille M. Hallett.
Ces fonds sont une source stable de revenus, puisqu'ils redistribuent aux porteurs de leur part de 70 % à 90 % des fonds que génèrent les loyers des propriétés qu'ils détiennent, que ce soit des immeubles de bureaux ou d'appartements, des centres commerciaux et même des résidences pour personnes âgées.
Il faut aussi considérer ces fonds comme un placement bien distinct des actions et des obligations, car ils possèdent des actifs physiques. À long terme, la part des FPI devrait refléter la valeur sous-jacente des propriétés, fait valoir Jeffrey Olin, gestionnaire chez Vision Capital.
La capacité des propriétaires immobiliers à relever leurs loyers et à faire croître leurs revenus de location au fil du temps offre aussi une protection naturelle contre l'inflation, dit-il.
De 1974 à 2013, l'investissement direct dans l'immobilier commercial a procuré un rendement annuel composé de 11,2 % au gestionnaire immobilier Morguard Financial, précise Derek Warren, gestionnaire du Fonds immobilier canadien CIBC.
«Les distributions sont sécuritaires et procurent une bonne part du rendement», ajoute-t-il.
Pas étonnant alors que les caisses de retraite investissent de 12 % à 20 % de leur capital dans cette catégorie d'actif pour respecter leurs engagements à l'égard de leurs prestataires à très long terme.
Dans l'indice S&P/TSX de la Bourse de Toronto, le poids des FPI est à peine de 4,4 %.
La place qu'on devrait leur accorder en portefeuille se situe probablement quelque part entre ces deux repères et varie selon les besoins en revenus de chaque investisseur. «Plus on approche de la retraite, plus ces besoins augmentent», dit M. Warren, qui recommande aux investisseurs de consulter un conseiller.
À plus court terme, les parts des FPI fluctuent en fonction des taux à long terme auxquels les investisseurs comparent les distributions des FPI. Leur valeur en Bourse varie aussi en fonction de l'appétit des investisseurs pour l'ensemble des titres à revenus élevés, tels que les actions qui versent des dividendes, rappelle M. Hallett.
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Des rendements de 7 % à 10 % à espérer
Après un rendement annuel composé de 10 % depuis 10 ans (au 31 mars), quel type de rendement les fonds de placement immobilier (FPI) peuvent-ils encore donner ?
Optimiste, Derek Warren, du Fonds immobilier canadien CIBC estime que les investisseurs peuvent encore aspirer à un rendement total de l'ordre de 7 % à 10 %, soit la distribution de 5 % à 7 % et la croissance annuelle de 3 % de leurs revenus d'exploitation, en partie alimentée par la hausse des loyers.
Cela se compare au rendement annuel composé de 17,3 % du fonds qu'il gère pour les cinq ans terminés le 30 avril. «Les FPI n'ont pas fini de donner du rendement, puisque les taux encore faibles leur permettent encore de refinancer à long terme leur dette à coût modique et de financer leurs nouveaux projets», dit-il.
Steve Belisle, gestionnaire chez Investissements Standard Life, n'est pas aussi optimiste. L'an dernier, ses fonds d'actions ne contenaient aucun FPI, car il les considérait comme étant trop chèrement évalués, à l'aube d'une remontée des taux.
Lorsque les détaillants Loblaw et Canadian Tire ont tous deux décidé d'envoyer leurs propriétés en Bourse en 2013 dans un FPI, il était clair pour lui que l'évaluation des fonds immobiliers était devenue favorable aux vendeurs.
À son avis, les FPI perdent deux importantes sources de croissance. Ils pourront plus difficilement réaliser des acquisitions rentables en émettant des parts à un cours élevé. Ces fonds ont aussi moins d'hypothèques qu'ils peuvent encore refinancer à un meilleur taux d'intérêt, pour diminuer leurs frais.
«Il ne reste que l'augmentation des loyers, l'amélioration du taux d'occupation ou le développement de projets pour procurer de la croissance», dit-il.
Sur une période de 12 mois, M. Belisle ne prévoit guère mieux qu'une croissance interne du bénéfice d'exploitation de 1 % à 3 % de la part des FPI, auquel on ajoute le rendement de la distribution de 5 %.
Si les taux à long terme remontent, leur valeur risque de subir une autre raclée en Bourse, comme on l'a vu l'an dernier lors la chute estivale de 16,3 % de l'indice S&P/TSX Capped REIT. M. Belisle consacre donc à peine 1,5 % de son fonds d'actions aux FPI.
«On préfère encore les FPI aux obligations des gouvernements et des sociétés, mais nous prévoyons que les FPI performeront moins bien que les actions en général», précise M. Belisle.
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Évitez les immeubles de bureaux
Les gestionnaires protègent donc leur portefeuille de diverses façons. Avant tout, ils mettent plus que jamais l'accent sur l'habilité des dirigeants des FPI à augmenter leurs revenus de location, sans procéder à des acquisitions.
Ils continuent de détenir les principaux FPI dans le noyau de leur portefeuille, mais ciblent leurs achats parmi les fonds immobiliers moins chèrement évalués ou en meilleure posture pour croître.
Ils accordent aussi plus ou moins de place aux différents secteurs de l'immobilier en fonction des perspectives de chacun.
Par exemple, ils n'achètent plus de fonds immobiliers de tours de bureaux, parce que l'offre de locaux dépasse nettement la demande, surtout à Calgary et à Toronto, où des promoteurs construisent trop d'immeubles neufs.
À une exception près : la société en commandite Brookfield Property Partners (Tor., BPY, 21,85 $), qui est sous-évaluée par rapport à la valeur de son portefeuille mondial d'immeubles de prestige.
«En attendant que les taux d'occupation, les loyers et la valeur des immeubles regagnent le terrain perdu pendant la crise, nous recevons un bon dividende de 5 %», dit Jeffrey Olin, de Vision Capital.
Calloway REIT préféré des centres commerciaux
Les FPI de centres commerciaux devraient continuer à bien performer, croit M. Belisle. En effet, leur taux d'occupation reste élevé, ce qui donne un bon pouvoir aux promoteurs immobiliers pour maintenir et augmenter les loyers.
Derek Warren est moins enthousiaste que son collègue, parce que les consommateurs endettés ou vieillissants seront moins dépensiers.
M. Belisle aime bien Calloway REIT (Tor., CWT.UN, 27,15 $), dont la plupart des propriétés abritent un Walmart. Son taux d'occupation de 99 % depuis 17 trimestres rend ses flux de trésorerie assez prévisibles.
Calloway renouvelle actuellement 68 % de ses baux et augmente les loyers de 7 % en moyenne. Le fonds devrait ainsi recommencer à relever sa distribution en 2015.
L'implantation de regroupements de magasins d'usine (outlets) à Toronto et à Mirabel cet automne lui donne une belle occasion de croissance. Le Premium Outlets Montreal, situé près de l'autoroute 15 à Mirabel, est loué à 77 %.
Enfin, Calloway peut encore bénéficier d'économies d'intérêt en refinançant à meilleur coût les hypothèques qui viennent à échéance d'ici trois ans.
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Dream Industrial Real Estate pour le secteur industriel
Le segment moins populaire des immeubles à vocation industrielle plaît aux trois gestionnaires que nous avons interrogés.
Les FPI industriels sont moins chèrement évalués que les autres catégories de fonds immobiliers, ce qui leur donne un meilleur potentiel d'appréciation en plus du rendement de la distribution.
«La demande croît graduellement, alors que les promoteurs de ce segment construisent peu», explique M. Belisle.
Son choix : Dream Industrial Real Estate (Tor., DIR.UN, 9,64 $), anciennement Dundee, parce que le fonds améliore le taux d'occupation de ses 204 immeubles, ce qui devrait lui permettre d'augmenter ses loyers à mesure que ses baux existants expirent, particulièrement en Ontario et dans l'Ouest canadien.
Chartwell et Leisureworld pour les maisons de retraite
L'autre segment d'intérêt est celui des centres pour personnes âgées. Le vieillissement de la population devrait en effet donner de la stabilité à leurs revenus de location, avec le temps.
Chartwell Retirement Residences (Tor., CSH.UN, 10,85 $) est le favori de Derek Warren. Ce fonds déploie de nouveaux efforts pour promouvoir ses centres et réduire ses coûts, deux mesures qui devraient lui donner plus de valeur et en faire une cible d'achat plus attrayante pour un acquéreur américain à moyen terme, explique M. Warren.
Jeffrey Olin préfère Leisureworld Senior Care Corp. (Tor., LW, 12,70 $), qui n'est pas un FPI, mais une société par actions. Ses revenus de location et son taux d'occupation rebondissent après une période difficile.
La société ajoute aussi des lits privés de classe A en Ontario pour lesquels elle exige des loyers plus élevés.
Appartements : deux petits fonds à prendre en considération
Le segment des immeubles d'appartements intéresse aussi les gestionnaires, puisque les bons exploitants augmentent leurs loyers dans certains marchés, comme à Calgary, Edmonton et Ottawa.
Dans cette catégorie, MM. Olin et Warren suggèrent deux fonds méconnus, dont le cours est inférieur à leur valeur d'actif nette.
Le petit fonds bien géré InterRent REIT (Tor., IIP.UN, 5,65 $) devrait rebondir après un hiver froid qui a augmenté ses coûts de chauffage et de déneigement. À partir de la fin de 2014, les revenus locatifs du fonds profiteront de la rénovation majeure d'un immeuble de 444 appartements actuellement vacants à Ottawa.
Le fonds a aussi les moyens financiers de réaliser des acquisitions d'environ 120 millions de dollars.
Un autre petit fonds, Pure Multi-Family REIT (Tor., RUF.U,4,78 $), attire l'attention de M. Warren, parce que ses 3 614 appartements sont surtout situés au Texas où le marché robuste de l'emploi lui permet d'augmenter les loyers. De plus, c'est le moins chèrement évalué de sa catégorie.
Les revenus locatifs de ses immeubles existants ont crû de 4,2 % au premier trimestre grâce à la bonne performance de l'économie de la région de Dallas-Fort Worth.
La société a doublé sa taille depuis 2012 et vient tout juste de conclure l'achat de 352 autres appartements, en banlieue de Houston, pour 44 M$ US, grâce à un placement privé de 19 M$ US réalisé auprès d'Alberta Investment Management.
La rechute des taux à long terme ayant redonné récemment du tonus en Bourse aux FPI, leur évaluation n'est plus aussi attrayante qu'elle l'était l'automne dernier, disent les gestionnaires. Les investisseurs devraient donc redoubler de prudence.
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