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Lors du dernier budget fédéral, le ministre des finances Jim Flaherty n'a pas effectué de modifications majeures sur les règles concernant le recours à l'emprunt pour l'achat d'une maison. Des changements avaient déjà été apportés dans le passé, à deux reprises. Parmi ceux-ci, nous avons la réduction de l'amortissement des prêts à 30 ans, afin qu'ils puissent se qualifier pour l'assurance de la SCHL.
Selon Richard Waugh, chef de la direction de la Banque Scotia, le gouvernement ne devrait pas intervenir en resserrant les règles afin de contenir la bulle immobilière. Il souhaite plutôt que les banques gèrent le risque de leurs prêts elles-mêmes. Edmund Clark de la banque TD, pense tout le contraire. Il a déjà démontré son appui pour des règles plus strictes dans le passé, mais estime qu'on devrait aller plus loin.
Selon nous, M. Clark fait preuve de plus de prudence quant aux risques liés à une possible augmentation des taux d'intérêt, ou quant à la santé financières des ménages. Il souhaite des règles plus sévères pour qualifier les emprunteurs qui ont recours à l'assurance de la SCHL (Société Canadienne d'Hypothèques et de Logement), car il s'avère fort difficile pour une banque en particulier de naviguer plus prudemment dans l'environnement financier actuel. Si tout le monde se voit offrir un accès facile à l'emprunt, les concurrents n'hésiteront pas à tenter d'augmenter leurs parts de marché au détriment des institutions financières qui désirent minimiser leurs risques.
Un client qui se voit refuser un prêt chez une banque ira consulter les concurrents. Lorsque les résultats financiers des banques sont présentés et comparés dans les médias, les analystes applaudissent habituellement celles qui enregistrent de la croissance. Ainsi, se montrer prudent peut être perçu comme étant un manque d'ambition ou une mauvaise appréciation du risque potentiel en cas de scénario noir.
Nous abondons dans le même sens que M. Clark. Les critères pour être admissibles à la SCHL devraient être resserrés. Toutefois, nous irions bien plus loin! Nous discutons ici d'une ''intervention'' plus grande de la part du gouvernement. En réalité, il s'agit en fait d'une ''réduction'' de cette même intervention. La simple existante de la SCHL signifie que les autorités interviennent dans un secteur pour lequel on devrait laisser le marché agir seul.
Vous vous rappelez de la crise aux États-Unis? La plupart des experts vous diront que les banques ont été gourmandes et qu'elles ont agi de façon irresponsable. C'est tout à fait vrai. Néanmoins, on oublie toujours l'origine de cette folie. Selon nous, l'existence de Fannie Mae et Freddie Mac constituaient une bonne partie du problème. Une lecture des rapports annuels de ces sociétés (lorsque tout allait bien) saura convaincre n'importe quel expert. Lorsque de telles institutions se vantent de contribuer à une augmentation massive des prêts ''subprimes'', on doit se poser des questions! Sachant que le gouvernement encourageait fortement ces deux institutions à faire en sorte que tout le monde, peu importe ses moyens financiers, se qualifie pour une maison, il ne faut point s'étonner lorsque nous déclarons que ''moins'' d'intervention de la part du gouvernement serait bénéfique pour prévenir ce genre d'abus.
Sans la SCHL, beaucoup de gens ne se qualifieraient plus pour acheter une maison ou un immeuble commercial. La loi sur les banques canadiennes oblige ces dernières à exiger un minimum de 20% de mise de fonds. Pourquoi 20%, alors que la SCHL se sent confortable avec beaucoup moins? L'esprit de la loi exprime le fait qu'une telle marge réduit le risque à un niveau raisonnable. Si exiger seulement 5% de mise de fonds ne constituait pas un risque déraisonnable, l'assurance deviendrait inutile.
Personnellement, nous pensons que 25% s'avère un minimum. Un couple ayant économisé un tel montant aura déjà acquis la discipline nécessaire pour s'assurer de couvrir les dépenses relatives à l'entretien d'une maison. En outre, accumuler une bonne mise de fonds force les gens à demeurer raisonnables dans leurs choix, en s'offrant une maison àl'intérieur des limites de leurs moyens financiers.
Bien sûr, les prix ont fortement augmenté ces dernières années, rendant l'accumulation de cette mise de fonds difficile à atteindre. Toutefois, sans l'intervention du gouvernement, le prix des maisons aurait probablement connu une appréciation bien plus modeste, ce qui aurait grandement aidé les acheteurs d'aujourd'hui.
Une mise de fonds de 25%, est-ce trop? Qu'en pensez-vous?