Dans mon dernier article, j’ai fait état du marché du multiplex. Aujourd’hui, je m’attaque à un autre marché dont les statistiques sont encore moins présentes dans les analyses courantes : celui de l’immobilier non résidentiel. Ce marché se segmente en trois principales catégories : les immeubles de bureaux, commerciaux et industriels. L’analyse porte sur les ventes réalisées sur l’île de Montréal et exclut les établissements hôteliers.
Nombre de ventes
En 2014, sur l’île de Montréal, 128 ventes d’immeubles de bureaux, 426 ventes de propriétés à vocation commerciale et 235 ventes de propriétés à vocation industrielle ont été comptabilisées, selon les données de CollPlan (une division de JLR). C’est donc un marché très petit comparativement aux 4 790 unifamiliales et aux 12 498 copropriétés vendues sur le même territoire au cours de la même période.
Prix au pied carré
La catégorie de propriétés non résidentielles la plus coûteuse est celle des immeubles de bureaux (192 $/pi2), suivie du groupe des immeubles commerciaux (150 $/pi2) et finalement des immeubles industriels (77 $/pi2), dont le prix médian au pied carré correspond à moins de la moitié de celui des immeubles de bureaux. Cette différence de prix s’explique principalement par les coûts de construction, qui varient selon le type d’immeuble.
Le coût marginal d’un pied carré supplémentaire tend à décroître avec la taille de la propriété. Ainsi, en divisant les propriétés en deux catégories selon leur taille, on se rend compte que le prix médian au pied carré d’un immeuble de bureaux de moins de 10 000 pieds carrés était 35% plus élevé que celui des immeubles plus grands. Cette différence est de 37% pour les immeubles commerciaux et de 54% pour les immeubles industriels.
Évolution 2004-2014
Les ventes dans le secteur commercial ont été à la baisse de 2004 à 2009, avant de varier légèrement par la suite. De manière plus générale, dans l’ensemble des secteurs, on note une diminution de 2007 à 2009. Cette baisse reflète bien l’effet du ralentissement économique de cette période.
Dans le même ordre d’idées, le prix médian s’est maintenu en 2008 avant de diminuer légèrement en 2009, une tendance que l’on observe dans les trois catégories de bâtiment analysées. Ce ralentissement n’a pas été remarqué sur le marché résidentiel, où il semble que les effets positifs de la baisse du taux d’intérêt ont plus que contrebalancé le ralentissement économique.
Le graphique ci-contre comprend l’indice de confiance commerciale d’Exportation et Développement Canada. Celui-ci peut être un bon indicateur des investissements immobiliers futurs des entreprises, puisqu’il mesure la confiance qu’ont celles-ci dans les ventes et la conjoncture économique. Par contre, notons qu’il s’agit d’un indice national alors que le marché analysé dans cet article n’est que montréalais. Néanmoins, l’indice de confiance commerciale semble être corrélé avec l’état du marché immobilier non résidentiel montréalais dans l’année qui suit.
En fin de compte, lors des dix dernières années, le prix médian au pied carré des propriétés industrielles a augmenté de 85%, celui des immeubles de bureaux, de 86% et celui des immeubles commerciaux, de 133%. Ces hausses sont largement supérieures à l’inflation et ont été rendues possibles par la baisse des taux d’intérêt.
Prévisions 2015-2016
Les résultats préliminaires de 2015 pointent vers une légère baisse de vente et une stabilisation des prix. Voici quelques tendances susceptibles d’indiquer les prochains mouvements du marché immobilier non résidentiel :
> L’indice de confiance commerciale demeure assez élevé, atteignant 75,1 au printemps 2015: c’est un niveau plus bas qu’à l’automne 2014, mais tout de même au-dessus de la moyenne des dix dernières années.
> Pour le secteur des immeubles de bureaux du grand Montréal, au premier trimestre de 2015, le taux d’inoccupation a légèrement baissé en dessous de 7% selon le rapport pour le marché du grand Montréal T1-2015 de la firme Colliers International
> En ce qui concerne les immeubles industriels, la dépréciation du dollar canadien par rapport aux dernières années devrait aider ce secteur en encourageant les exportations.
> Les prix ont grandement augmenté au cours des dernières années, aidés par le faible coût du financement. Or, les taux d’intérêt étant maintenant très près du plancher, la croissance future des prix devra être obtenue par une croissance de l’économie et de l’inflation, ce qui impliquera des hausses de prix beaucoup plus faible au cours des prochaines années.
Pour plus d’informations sur le marché non résidentiel et pour connaître l’âge moyen des bâtiments vendus, vous pouvez consulter l’étude JLR sur l'immobilier non résidentiel.
Suivre Joanie Fontaine sur Twitter : @JFontaineJLR