BLOGUE. Depuis lundi, de nouvelles règles fédérales viennent resserrer les pratiques de prêt pour l'achat résidentiel. Sans crier à la débandade, le glas semble sonner pour le boom immobilier.
La discipline du système bancaire canadien a beaucoup été louangée sur la scène internationale ces dernières années. À l'excès, dans notre esprit. Il nous a dernièrement été possible de voir certaines institutions financières jouer les contorsionnistes pour éluder l'essence des règles de prêt.
À titre d'exemple, des gens que l'on connaît personnellement ont pu s'acheter une maison de plus de 280 000$ sans avoir à effectuer de dépôt. Et ce, même si les règles exigent une mise de fond initiale de 5%. La banque a simplement haussé le taux d'intérêt du prêt et consenti, en contrepartie, un cadeau qui a été considéré comme la mise de fond.
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Avec la Banque du Canada qui s'inquiète du niveau d'endettement des Canadiens, et devant des acteurs financiers qui semblent encore trop préoccupés par le maintien de leurs parts de marché (pourquoi laisser un client potentiel aller chez le concurrent) et la croissance de leur bénéfice (si on prête moins on fera moins d'argent) que par la gestion du risque à plus long terme, Ottawa n'a d'autres choix que de resserrer les règles.
Il sera intéressant de voir l'impact, mais la présomption est assez forte que les prochains mois devraient se traduire par une baisse des prix du secteur résidentiel, à la fois au Canada et au Québec.
L'une des mesures prévoit que les institutions financières ne pourront consentir un prêt à un ménage si le service de la dette de ce prêt gobe plus de 39% de son revenu, ou encore, 44% lorsqu'on ajoute d'autres dettes (marge de crédit, cartes de crédit, etc.).
La plus importante apparaît cependant être celle de l'abaissement de la période d'amortissement de 30 à 25 ans. À elle seule, cette mesure a pour effet de faire augmenter les mensualités d'un prêt de 12-13%. Elle arrive en outre à peine un an après un autre geste du genre qui, en janvier 2011, avait fait passer la période d'amortissement de 35 à 30 ans.
Ces deux abaissements ne sont pas loin d'équivaloir à une hausse de 2% (200 points) de la valeur des taux d'intérêt pour plusieurs ménages. En 2011, par exemple, environ 40% des prêts ont été effectués sur une période de 30 ans.
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Évidemment, ceux qui sont déjà dans le système pourront à échéance renouveler avec leur institution, mais un certain nombre de nouveaux acheteurs qui passaient hier ne passeront plus à partir d'aujourd'hui. Au final, le marché devrait compter moins d'acheteurs. Évidemment, il en restera encore beaucoup, mais un certain nombre de ceux-ci ne seront plus en mesure de payer autant qu'avant. Une situation qui ne conduit généralement pas à une hausse des valeurs.
De combien le marché reculera-t-il?
Tout dépend à qui on parle. Certains soutiennent que les prix stagneront ou avanceront légèrement, d'autres que la marche arrière sera de 2-3%, certains vont jusqu'à 10-15% sur deux ans.
Vous entendez les cloches qui sonnent?