BLOGUE. Plus les taux à long terme baissent, plus les investisseurs raffolent des titres procurant des rendements réguliers élevés.
C’est le cas des fonds immobiliers à capital fermé (FPI ou REITs) dont les distributions aux investisseurs varient de 3,6 à 7,8 % selon le type d’immeubles que les fonds possèdent.
À titre comparatif, les obligations fédérales de 5 ans versent des intérêts de 1,18 % et celles de dix ans, de 1,64 %.
Pas étonnant dans de telles circonstances que les FPI canadiens se soient appréciés de 16 % depuis le début de l’année, pendant que l’indice S&P/TSX perdait 1,2 %.
L’engouement pour les FPI fait en sorte que leurs titres se négocient à un multiple élevé de 18,3 fois les fonds générés par leur exploitation, prévus en 2013.
Brookfield Canada Office Properties Reit (Tor., BOX.UN) par exemple se négocie à rien de moins qu'un multiple de 23 fois les fonds générés par son exploitation prévus en 2013. Ce FPI vient d’augmenter sa distribution de 8 %.
Ces niveaux d’évaluation commencent à faire sourciller.
Certains analystes comme Karine MacIndoe, de BMO Marchés des capitaux, ne s’inquiètent pas trop encore.
« Les FPI canadiens sont encore attrayants par rapport aux obligations gouvernementales, aux FPI américains et aux obligations de sociétés cotées BBB. Toutefois, leur valorisation commence à être chère par rapport aux titres des banques canadiennes et des fournisseurs de services de télécommunications », écrit Mme MacIndoe.
Par rapport aux banques par exemple, les FPI s’échangent à une prime de valorisation trois fois supérieure à leur moyenne depuis 1998.
Historiquement, les FPI s’échangent à une évaluation inférieure à celle des fournisseurs de services de télécommunications. Actuellement, l’évaluation des FPI dépasse le multiple cours-bénéfices des fournisseurs de services de télécommunications.
Une bulle potentielle, mais difficile de voir l’aiguille pour l’instant
D’autres, tels que Martin Roberge, stratège quantitatif, de Canaccord Genuity, y voit le potentiel pour l’éclatement éventuel d’une nouvelle bulle, comme celle des titres technos en 1999.
« Comme tous les titres sensibles aux taux d'intérêt, les REITs sont dispendieux, mais il est difficile de voir la fin de la bulle tant que la Fed télégraphe qu’il n’y aura pas de hausse des taux à court terme, avant 2014 » , explique M. Roberge.
Les premières hausses de taux, quand elles arriveront, ne nuiront pas nécessairement aux REITs, dit-il, car elles refléteront une amélioration de l’économie.
« Il faudra attendre que le marche craigne une montée de l'inflation, ou une deuxième vague de hausse des taux à long terme, pour casser le dos des REITs. Avec des valeurs d’actif net (NAV) et des multiples d’évaluations gonflés, on aura un éclatement de la bulle », craint le stratège.