Nous sommes nombreux à avoir profité du premier janvier pour prendre de bonnes résolutions, en amour, santé et affaires !
En ce qui a trait aux investissements, l’immobilier sélectif, qui consiste à choisir de façon éclairée un créneau immobilier d’avenir situé à l’intérieur d’un secteur géographique prometteur, restera cette année une valeur refuge de premier ordre.
Avant de parler de l’avenir, il m’apparaît important de revenir rapidement sur les différents éléments qui nous ont menés à la réalité du marché immobilier que nous connaissons en ce moment.
Au-delà des immeubles locatifs et des copropriétés qui occupent l’avant-plan, le secteur de l’immobilier compte une vingtaine de créneaux, de segments de marché différents. La tendance dans les années 1990 s’orientait beaucoup vers les actions.
En 2000, avec la reprise du secteur de l’immobilier et les dérives de la Bourse, les « blocs » sont devenus plus prisés. Cette mode a eu pour effet que beaucoup de gens confondent encore l’immobilier et les immeubles. Les immeubles à revenus (et non les immeubles procurant des profits !) représentent l’un des créneaux immobiliers les plus populaires depuis 1998.
Cet engouement a eu pour conséquence de propulser la demande, principalement celle des plex, à des niveaux où la rentabilité n’est plus au rendez-vous. Lorsque le marché de ce produit a atteint des prix de vente qui représentaient 12, voire même 13 fois les revenus bruts, les acheteurs auraient déjà dû commencer à se retirer du marché ou, à tout le moins, cesser d’y entrer. (D’autant que les chiffres sur papier ne reflètent que trop rarement la réalité, que ce soit du fait de dépenses minimisées ou de revenus gonflés ; comme si tous les logements étaient loués et que tous les locataires payaient rubis sur l’ongle le premier du mois !)
Dans les faits, les acheteurs ne se sont pas détournés de ce marché. Loin de là ! La frénésie s’est poursuivie, pour trois raisons.
D’abord, parce que les spéculateurs, et ils sont maintenant légion, achètent des immeubles déficitaires à une fois ou une fois et demie les revenus bruts « sous la valeur du marché » et se pressent de les revendre à un acheteur fébrile (et parfois un peu naïf) qui, fatigué des rendements faméliques (ou des pertes) obtenus dans d’autres instruments de placement, veut « à tout prix » entrer sur le marché immobilier avec en tête l’équation « immobilier = blocs ».
Ensuite, parce que les investisseurs croient à tort, étant donné que le prix payé pour un immeuble demeurera fixe dans le temps et à supposé que les revenus locatifs augmenteront, que le déficit à l’achat devra théoriquement se réduire progressivement au fil des années pour atteindre le seuil de rentabilité et, par la suite, générer enfin des profits !
Malheureusement, si le prix payé est effectivement fixe, les dépenses, en particulier les impôts fonciers, augmentent rapidement, ce qui influe sur la profitabilité. À cela s’ajoutent des revenus qui, en tenant compte d’une clientèle locative souvent surendettée à l’intérieur d’un marché locatif plus concurrentiel, ne sont pas aussi élevés que prévu.
Enfin, la conversion de logements en condos est le troisième facteur ayant contribué à l’augmentation artificielle des prix payés (et non des valeurs réelles) des immeubles. Et pour cause, puisque la profitabilité d’un projet de conversion en copropriétés repose sur le cumul des prix de vente attendus des unités et aucunement sur des revenus locatifs.
Actuellement, 95 % des investisseurs immobiliers sont entrés sur ce marché en plein âge d’or, entre 1998 et 2011. La fin de l’année 2012 verra la reprise des hausses des taux d’intérêt. Considérant le temps de réaction du marché, qui est de 6 à 18 mois, on peut envisager une correction des prix des immeubles (à déficits) d’environ 10 % à compter de 2013, ce qui correspondra à la fin d’un cycle de 15 ans, soit de 1998 à 2013.
Voici donc cinq conseils pour réussir en immobilier en 2012 :
1. Si vous n’avez pas l’intention d’habiter l’immeuble que vous analysez, ne l’achetez pas !
2. Si vous avez des immeubles locatifs de bas ou de milieu de gamme, et plus encore si le secteur est à risque ou susceptible de le devenir, vendez !
3. Si vous possédez des immeubles locatifs haut de gamme, bien situés, si vous faites affaire avec une clientèle locative solvable et que vous ne craignez pas de répondre au téléphone de peur qu’il s’agisse encore d’une demande d’un locataire, alors investissez… dans votre immeuble !
4. Rénovez et entretenez votre immeuble afin d’améliorer chaque détail pour que tout soit parfait. Donnez du service et allez au-devant de votre clientèle locative, comme si vous étiez propriétaire d’un hôtel. Si tout cela vous rebute, vendez !
5. Investissez en immobilier sélectif à l’intérieur d’un créneau qui vous convient, au point où vous pourriez envisager de conserver votre bien immobilier jusqu’au transfert de vos actifs à vos héritiers.
Martin Provencher est auteur et conférencier en immobilier.